על הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל יש שלושה מסלולים: פטור מלא עד 5,654 ₪ בחודש בשנת 2026, עם פטור חלקי עד 11,308 ₪; מס של 10% על כל השכירות, בלי ניכוי הוצאות; או מס שולי על ההכנסה נטו, אחרי הוצאות. ברוב המקרים, עד כ-6,300 עד 6,700 ₪ בחודש הפטור משתלם יותר, ומעל זה מסלול 10% מנצח. המסלול השולי משתלם בעיקר כשההוצאות גבוהות, כמו ריבית על משכנתאות ופחת, או למשכירים בני 60 ומעלה עם הכנסה נמוכה. ההחלטה נעשית כל שנה מחדש, ולא מערבבים שני מסלולים באותה דירה.
עיקרי הדברים
- תקרת הפטור לשנת 2026 היא 5,654 ₪ בחודש, על סך ההכנסה מכל הדירות של התא המשפחתי יחד.
- בין 5,654 ל-11,308 ₪ הפטור קטן, וכל שקל מעל התקרה מוריד שקל מהפטור. בשכירות של 7,000 ₪, כ-2,692 ₪ בחודש חייבים במס.
- במסלול השולי, מי שמתחת לגיל 60 מתחיל ב-31%, כי שכירות היא הכנסה פסיבית. מגיל 60 המדרגות מתחילות ב-10%.
- נקודת המעבר מפטור ל-10% תלויה במדרגת המס: כ-6,740 ₪ בחודש במס של 31%, וכ-6,330 ₪ במס של 47%.
- במסלול 10% משלמים תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר, ומצרפים את חוזי השכירות בדיווח המקוון.
- הפחת לא נעלם: לפי עמדת רשות המסים, הוא יכול להגדיל את מס השבח במכירה בכל אחד מהמסלולים, כשהמכירה חייבת במס. במסלול הפטור העמדה הזו שנויה במחלוקת בפסיקה.
הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על החקיקה ועל פרסומים מקצועיים, נכון לנובמבר 2026. המאמר אינו ייעוץ מס. לפני בחירת מסלול יש להיעזר ביועץ מס או ברואה חשבון.
מה ההבדל בין שלושת המסלולים?
פטור | 10% | מס שולי | |
על מה משלמים | 0% עד 5,654 ₪ בחודש, ופטור חלקי עד 11,308 ₪ | 10% מכל השכירות ברוטו | לפי מדרגות המס, על ההכנסה נטו |
ניכוי הוצאות | לא | לא | כן: ריבית, פחת, תיקונים, ביטוח, ניהול |
שיעור המס למי שמתחת לגיל 60 | 0%, ומעל התקרה לפי המדרגות | 10% | 31% לפחות |
דיווח | בדרך כלל אין, כשההכנסה מתחת לתקרה | דיווח מקוון ותשלום עד 30 בינואר | דוח שנתי מלא |
למי מתאים | מי שהשכירות שלו נמוכה | מי שהשכירות שלו גבוהה וההוצאות נמוכות | מי שההוצאות שלו גבוהות, או בני 60 ומעלה |
בפועל, גובה דמי השכירות שאתם גובים הוא מה שקובע ברוב המקרים באיזה מסלול כדאי לכם להיות.
שלושה כללים שחלים על כולם:
- רק דירת מגורים, שמושכרת למגורים. משרד או קליניקה לא נהנים מהפטור ומהמסלול של 10%.
- כל ההכנסה מכל הדירות נספרת יחד לצורך תקרת הפטור, כולל של בן הזוג והילדים הקטינים.
- בוחרים מסלול לכל שנת מס. אפשר להחליף משנה לשנה, אבל אי אפשר לפצל את ההכנסה מאותה דירה בין שני מסלולים באותה שנה.
איך עובד הפטור החלקי, ולמה הוא מפתיע?
הפטור החלקי הוא המקום שבו הכי הרבה משכירים טועים. כל שקל מעל התקרה מוריד שקל מהפטור. כלומר, מעל 5,654 ₪, החלק החייב במס גדל בקצב כפול.
הנוסחה: הסכום הפטור שווה לתקרה, פחות מה שחורג ממנה.
שכירות חודשית | חריגה מהתקרה | הסכום הפטור | החלק החייב במס |
5,654 ₪ | 0 ₪ | 5,654 ₪ | 0 ₪ |
6,500 ₪ | 846 ₪ | 4,808 ₪ | 1,692 ₪ |
7,000 ₪ | 1,346 ₪ | 4,308 ₪ | 2,692 ₪ |
9,000 ₪ | 3,346 ₪ | 2,308 ₪ | 6,692 ₪ |
11,308 ₪ ומעלה | 5,654 ₪ ומעלה | 0 ₪ | כל השכירות |
בשכירות של 7,000 ₪ בחודש, משכיר מתחת לגיל 60 משלם במסלול הפטור כ-10,000 ₪ בשנה (2,692 ₪ בחודש כפול 12, במס של 31%). במסלול 10% הוא היה משלם 8,400 ₪.
מאיזה סכום משתלם לעבור ל-10%?
נקודת המעבר תלויה במדרגת המס של המשכיר. ככל שהמדרגה גבוהה יותר, מסלול 10% משתלם מוקדם יותר.
מדרגת המס על החלק החייב | השכירות החודשית שבה המסלולים שווים |
31% | כ-6,740 ₪ |
35% | כ-6,600 ₪ |
47% | כ-6,330 ₪ |
הכלל המעשי: עד 5,654 ₪ בחודש, הפטור הוא כמעט תמיד הבחירה. בין 5,654 לכ-6,300 ₪, הפטור החלקי עדיין משתלם יותר ברוב המקרים. מעל כ-6,700 ₪, מסלול 10% מנצח את הפטור כמעט לכל משכיר מתחת לגיל 60.
המספרים בטבלה לא כוללים מס יסף, ומניחים שאין הוצאות שמשנות את החישוב במסלול השולי.
משכירים במדרגות מס גבוהות, כמו רבים מאנשי הקבע, הרופאים וההייטקיסטים שמשקיעים בנדל”ן, מגיעים לנקודת המעבר מוקדם יותר.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
מתי המסלול השולי מנצח?
במסלול השולי משלמים לפי מדרגות המס, אבל רק על ההכנסה נטו. ההוצאות שבדרך כלל מותר לנכות:
- ריבית על המשכנתא שמימנה את הדירה.
- פחת, בדרך כלל בשיעור של 2% בשנה, לפי התקנות לדירה מושכרת למגורים.
- תיקונים ותחזוקה, ביטוח, דמי ניהול ותיווך להשכרה.
- שכר טרחה של רואה חשבון ועורך דין שקשורים להשכרה.
הבעיה: למי שמתחת לגיל 60, הכנסה משכירות היא הכנסה פסיבית, והמדרגות מתחילות ב-31%. לכן המסלול השולי משתלם בדרך כלל רק בשני מצבים:
- ההוצאות גבוהות מאוד, בעיקר ריבית על משכנתאות גדולות ופחת, כך שההכנסה נטו קרובה לאפס.
- המשכיר בן 60 ומעלה, ההכנסה האחרת שלו נמוכה, והמדרגות שלו מתחילות ב-10%.
המחיר: דוח שנתי מלא, הנהלת חשבונות והוצאות של רואה חשבון. מי שבוחר במסלול הזה צריך לשמור כל קבלה.
משקיעים עם כמה נכסים ממונפים מגיעים לשאלה הזו מהר יותר מאחרים. מי שבונה השקעה בכמה דירות צריך לבדוק אותה כל שנה, כי הריבית יורדת עם הזמן והשכירות עולה.
שלוש דוגמאות: מי משלם כמה?
נועה | רונן ושירה | רונית ושגיא | |
מספר דירות מושכרות | 1 | 2 | 3 |
שכירות חודשית כוללת | 2,600 ₪ | 6,450 ₪ | 9,000 ₪ |
גיל ומדרגת מס (הנחה) | מתחת ל-60 | מתחת ל-60, 35% | מתחת ל-60, 47% |
מס במסלול הפטור | 0 ₪ | כ-6,690 ₪ בשנה | כ-37,740 ₪ בשנה |
מס במסלול 10% | 3,120 ₪ בשנה | 7,740 ₪ בשנה | 10,800 ₪ בשנה |
מס במסלול השולי | לא רלוונטי | תלוי בהוצאות | כ-0 ₪ השנה (ראו למטה) |
המסלול המשתלם | פטור | פטור, בהפרש קטן | שולי, ובהמשך כנראה 10% |
המספרים להמחשה, לפי השכירות והמדרגות שבטבלה.
מה הם למדו:
- נועה לא צריכה לעשות כלום. השכירות שלה נמוכה מהתקרה, והיא פטורה. דירה אחת בקריית אתא, עם התשואה על דירה בקריית אתא של כ-3% ברוטו, נשארת בדרך כלל עמוק בתוך הפטור.
- רונן ושירה נמצאים ממש ליד נקודת המעבר. אם השכירות שלהם תעלה ב-300 ₪ בחודש, מסלול 10% יהיה זול יותר. לכן הם בודקים את זה מחדש כל שנה.
- רונית ושגיא מחזיקים שלוש דירות בחיפה, ב-950,000 ₪ כל אחת, עם משכנתא של 50% על כל דירה. בשנים הראשונות, הריבית (כ-71,000 ₪), הפחת (כ-38,000 עד 57,000 ₪, לפי בסיס החישוב) ושאר ההוצאות (כ-10,000 ₪) גבוהים מהשכירות השנתית של 108,000 ₪. במסלול השולי ההכנסה נטו היא הפסד, ולכן כמעט אין מס. כשהריבית תרד, מסלול 10% יהיה זול יותר.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
מה קורה עם הפחת כשמוכרים את הדירה?
זה החלק שרוב המשכירים מגלים רק בעסקת המכירה. פחת מקטין את עלות הרכישה בחישוב מס השבח, ולכן מגדיל את השבח החייב במס.
מסלול | מה קורה עם הפחת בזמן ההשכרה | מה קורה במכירה |
פטור | לא מנכים | לפי עמדת רשות המסים, מפחיתים פחת רעיוני. יש פסיקה שחולקת על כך |
10% | לא מנכים | מתחשבים בפחת המרבי שהיה אפשר לנכות |
מס שולי | מנכים בפועל | מפחיתים את הפחת שנוכה |
מתי זה משנה? רק כשהמכירה חייבת במס שבח. מי שמוכר בתנאי פטור ממס שבח על דירה יחידה לא מושפע מזה. כשהמכירה חייבת במס, לפי עמדת רשות המסים הפחת מקטין את העלות בכל אחד מהמסלולים, ואז המסלול השולי לפחות נותן את הניכוי בזמן ההשכרה. אבל שתי החלטות שיפוטיות קבעו שבמסלול הפטור אין פחת רעיוני. אם הגישה הזו תתבסס, המסלול השולי עלול להוביל לשבח גבוה יותר ממסלול הפטור.
ההשפעה הזו נכנסת לחישוב של מתי למכור דירה להשקעה, כי היא משנה את מה שנשאר ביד אחרי המכירה.
מי נחשב משכיר אחד, ומה לא נכנס לפטור?
התא המשפחתי: תקרת הפטור נבחנת על כל ההכנסה מהשכרת דירות של המשכיר, בן הזוג והילדים הקטינים. זוג שכל אחד מהם משכיר דירה לא מקבל פעמיים את התקרה.
הרבה דירות: מי שמשכיר מספר גדול של דירות, משקיע בהן מאמץ אישי רב ומחליף שוכרים לעיתים קרובות, עלול להיות מסווג כעסק. אז ההכנסה ממוסה כהכנסה מעסק, ולא נהנית מהפטור או מ-10%.
מה לא נכנס לפטור ול-10%:
❌ השכרה למשרד, לקליניקה או לעסק אחר.
❌ השכרה לחברה, למעט חריגים מוגדרים.
❌ דירה שלא מושכרת למגורים בפועל.
ודירה בחו”ל? על הכנסה משכירות מחוץ לישראל יש מסלול נפרד, של 15% בשנת 2026, על ההכנסה ברוטו בניכוי פחת בלבד, בלי קיזוז ובלי זיכוי על מס זר. מי שמחזיק נכס בחו”ל צריך לבדוק את זה כחלק מהשקעות נדל”ן בחו”ל, יחד עם אמנת המס הרלוונטית.
ויש מדינות שגובות גם מס מקומי משלהן על השכירות. מיסוי נדל”ן בגאורגיה הוא דוגמה לכך שהחישוב מתחיל במדינה שבה נמצא הנכס.
מה מדווחים, ומתי?
מסלול פטור: כשההכנסה מתחת לתקרה, ואין חובה אחרת להגיש דוח, בדרך כלל אין דיווח. מי שמגיש דוח שנתי בכל מקרה, למשל עצמאי, מדווח עליה ומציין את המסלול.
מסלול 10%: מדווחים דרך השירות המקוון של רשות המסים לפתיחת תיק ודיווח על שכר דירה, ומצרפים את חוזי השכירות. חוזה בכתב הוא גם חובה לפי חוק השכירות והשאילה, וחלק בסיסי מניהול נכס להשכרה. התשלום תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר. תשלום באיחור מוסיף הפרשי הצמדה וריבית.
מסלול שולי: דוח שנתי מלא, עם פירוט ההוצאות.
ומי שמשכיר את הדירה היחידה שלו וגר בשכירות? במסלול 10% אפשר לנכות את שכר הדירה ששילם על הדירה שבה הוא גר, עד הנמוך מבין ההכנסה מהשכירות לבין 90,000 ₪ בשנה. זה מצב נפוץ אצל זוגות שבחרו לקנות דירה להשקעה ולהמשיך לשכור.
דירות שהתקבלו בירושה, סנקציות על אי תשלום ומקרים מיוחדים נוספים הם חלק מהכללים הכלליים של מס על השכרת דירה בשנת 2026.
איך בוחרים מסלול, בחמש שאלות?
- כמה השכירות החודשית הכוללת של כל התא המשפחתי? עד 5,654 ₪, כמעט תמיד פטור.
- מה מדרגת המס שלכם, ובני כמה אתם? מתחת לגיל 60, המסלול השולי מתחיל ב-31%.
- כמה הוצאות יש לכם? ריבית ופחת גבוהים יכולים להפוך את המסלול השולי לזול ביותר.
- האם אתם מתכננים למכור? אם המכירה תהיה חייבת במס שבח, הפחת ייכנס לחישוב בכל מסלול.
- כמה עבודה אתם מוכנים לעשות? מסלול 10% פשוט. המסלול השולי דורש הנהלת חשבונות.
למי שנמצא בתחילת הדרך, עם השקעות נדל”ן למתחילים ודירה אחת מושכרת, ההחלטה נגמרת בדרך כלל כבר בשאלה הראשונה.
איך פאוור קאפל לוקחת את המס בחשבון?
המס על השכירות הוא חלק מהתשואה, לא נספח לה. בליווי של פאוור קאפל, התחזית של עסקה כוללת גם את המס הצפוי, לפי מספר הדירות, השכירות ומדרגת המס של המשקיע.
זה חשוב במיוחד כשבונים תיק: הדירה השנייה או השלישית יכולה להעביר את כל התא המשפחתי מעל התקרה, ולשנות את המסלול המשתלם גם לדירה הראשונה. בבניית תיק השקעות נדל”ן, זו אחת השאלות שכדאי לבדוק לפני קנייה נוספת.
ליווי המשקיעים של פאוור קאפל לא מחליף יועץ מס, אבל עוזר להגיע אליו עם המספרים הנכונים.
שאלות נפוצות
עד איזה סכום לא משלמים מס על השכרת דירה?
עד 5,654 ₪ בחודש בשנת 2026, על סך ההכנסה מכל הדירות של התא המשפחתי. מעל זה הפטור קטן בהדרגה, ונעלם לגמרי ב-11,308 ₪ בחודש.
כמה מס משלמים על השכרת דירה?
תלוי במסלול. במסלול הפטור, 0% עד התקרה. במסלול 10%, עשירית מכל השכירות. במסלול השולי, לפי מדרגות המס על ההכנסה נטו, ולמי שמתחת לגיל 60 לפחות 31%.
מתי משלמים את המס במסלול 10%?
תוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר של השנה שאחרי. התשלום והדיווח נעשים דרך השירות המקוון של רשות המסים, עם חוזי השכירות.
אפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה?
אי אפשר לפצל הכנסה מאותה דירה בין שני מסלולים באותה שנה. לגבי שילוב מסלולים בין דירות שונות, הכללים מורכבים, ותקרת הפטור נבחנת תמיד על כל ההכנסה יחד. כדאי לבדוק עם יועץ מס.
האם בני זוג מקבלים כל אחד תקרת פטור?
לא. התקרה נבחנת על ההכנסה מהשכרת דירות של התא המשפחתי, כולל בן הזוג והילדים הקטינים.
האם מותר לנכות ריבית על משכנתא מהשכירות?
רק במסלול השולי. במסלול הפטור ובמסלול 10% לא מנכים הוצאות, גם לא ריבית.
איך הפחת משפיע על מס השבח?
לפי עמדת רשות המסים, הפחת מקטין את עלות הרכישה בחישוב מס השבח בכל אחד מהמסלולים, ולכן מגדיל את השבח. במסלול הפטור העמדה הזו שנויה במחלוקת בפסיקה. בכל מקרה, זה משנה רק כשהמכירה עצמה חייבת במס.
מה עם שכירות מדירה בחו”ל?
יש מסלול נפרד של 15% על הכנסה משכירות מחוץ לישראל בשנת 2026, על ההכנסה ברוטו בניכוי פחת בלבד. אפשר גם לדווח במסלול רגיל. כדאי לבדוק את אמנת המס עם המדינה.
בשורה התחתונה
הבחירה בין פטור, 10% ומס שולי היא לא החלטה של פעם אחת. היא משתנה עם כל דירה נוספת, עם כל עלייה בשכירות ועם כל שנה שבה הריבית על המשכנתא יורדת. משכיר עם דירה אחת בפריפריה, או בשכירות נמוכה, כמעט תמיד בפטור. משכיר עם כמה דירות צריך לחשב, כל שנה, איפה עובר הקו.
ההשפעה של המס על התשואה של עסקה עולה מיד במחשבון כדאיות העסקה.
תכנית הליווי של פאוור קאפל מתחילה בשיחת התאמה קצרה, ובפגישת המצפן שאחריה בונים תיק שבו גם המס הוא חלק מהתוכנית.
כל המידע במאמר נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס. שיעורי המס, התקרות והכללים משתנים, והדוגמאות המספריות הן המחשה בלבד. לפני בחירת מסלול יש להיעזר ביועץ מס או ברואה חשבון.