השקעות נדל”ן בחו”ל: המדריך למשקיע הישראלי

איך זה נראה במספרים? רון ומיכל ו-450,000 ₪

רון ומיכל, בני 41 ו-39, גרים בדירה שבבעלותם במודיעין. יש להם 450,000 ₪ פנויים, והם רוצים דירה שתכניס שכירות בלי למנף את הבית עד הסוף. הם בדקו שלוש אפשרויות:

הנטו מחושב על העלות הכוללת ולפני עלות הלוואה. בבאטומי: ניהול, תחזוקה וחודש ריק בכ-18% מהשכירות, מס גאורגי של 5% ומס ישראלי של 15%. בלרנקה: ניהול של 10%, ועד בית, ביטוח, תחזוקה וחודש ריק, תשלום GHS של 2.65% ומס ישראלי של 15%. העלויות של הדירה בארץ כוללות גם יועץ משכנתאות ותיקונים קלים.

מה הם למדו מהטבלה:

• הדירה בארץ חורגת מהתקציב בכ-101,000 ₪, בגלל מס הרכישה והמימון של 50%. היא גם תלויה במשכנתא גדולה, והשכירות לא תכסה את ההחזר.
• הדירה בבאטומי היא היחידה שנכנסת בתקציב בלי הלוואה. היא משאירה להם כ-166,500 ₪ כרזרבה ומניבה את התשואה הגבוהה ביותר על ההון. בתמורה הם לוקחים סיכון של עודף היצע ושל מטבע.
• הדירה בלרנקה מחייבת הלוואה של כ-100,000 ₪ על הבית במודיעין. בריבית של כ-7% ל-15 שנה, ההחזר הוא כ-899 ₪ בחודש, כלומר כ-10,800 ₪ בשנה מתוך נטו של כ-16,300 ₪. חלק מההחזר הוא החזר קרן ולא הוצאה. התשואה נמוכה יותר, אבל השוק יציב יותר והמחירים עלו לאחרונה מהר.

ועוד מספר אחד ששווה לזכור. השכירות בבאטומי מגיעה בדולרים. בשער של 3.1 ₪ לדולר הנטו השנתי הוא כ-12,800 ₪. אם השקל יתחזק לשער של 2.8, אותו נטו יהיה כ-11,500 ₪. ירידה של 10% בהכנסה, בלי ששום דבר השתנה בדירה.

רון ומיכל לא בחרו לפי התשואה הגבוהה ביותר. הם בחרו לפי השאלה מה התפקיד של הנכס בתיק שלהם, וכמה רזרבה הם רוצים להשאיר בצד.

מה הסיכונים שלא מופיעים במצגת?

❌ מטבע. כל ההכנסות וההוצאות של הנכס הן בדולר, בלארי או באירו. שקל חזק שוחק את התשואה, ושקל חלש מגדיל אותה. אין דרך לדעת מראש לאיזה כיוון.

❌ עודף היצע. בבאטומי יש כ-12,400 דירות לא מכורות בפרויקטים של יזמים. בשוק כזה המחירים נוטים לעלות לאט, והתחרות על השוכרים חזקה יותר.

❌ יזם ושלב בנייה. קנייה “על הנייר” זולה יותר, אבל היא תלויה ביכולת של היזם לסיים את הפרויקט בזמן. בארץ יש חוק מכר וערבויות. במדינות אחרות ההגנות שונות.

❌ רגולציה. בקפריסין, זר שאינו אזרח האיחוד צריך היום היתר רכישה, והוא מוגבל לשתי יחידות לכל היותר. בספטמבר 2026 דנו חברי הפרלמנט בהצעות להדק את הכללים, כולל הגבלה לדירה אחת בלבד ופיקוח על חברות בשליטה זרה. רוכשים זרים חתמו על יותר משניים מכל חמישה חוזי מכירה באי בשבעת החודשים הראשונים של 2026, ולכן הנושא חם.

❌ ניהול מרחוק. חברת ניהול חלשה יכולה להפוך דירה טובה להשקעה גרועה. ההבדל בין חברות ניהול גדול מההבדל בין שכונות.

❌ יציאה ונזילות. מכירת דירה בחו”ל לוקחת בדרך כלל יותר זמן מבארץ, ותלויה בקונים זרים אחרים. השאלה איפה תעשו אקזיט מהר יותר, בישראל או בגאורגיה, שווה תשובה עוד לפני הקנייה.

❌ ירושה ומשפחה. נכס בחו”ל כפוף לדיני הירושה של מדינת הנכס. חוקי הירושה בגאורגיה לזרים קובעים מה יקרה לנכס אם משהו יקרה לבעלים, וזה פרט שרוב המשקיעים לא בודקים.

❌ פוליטיקה וגיאופוליטיקה. גאורגיה עברה בשנים האחרונות טלטלות פוליטיות, וקפריסין רגישה למתחים גיאופוליטיים באזור. תיירות, שהיא מנוע הביקוש בבאטומי ובלרנקה, רגישה במיוחד למתחים אזוריים.

איך בודקים עסקה בחו”ל לפני שמעבירים כסף?

✔ מוציאים נסח רישום מהמרשם הממשלתי. בגאורגיה דרך המרשם הציבורי (Public Registry), ובקפריסין דרך מחלקת המקרקעין. בודקים שהמוכר הוא הבעלים ושאין שעבודים.

✔ בודקים את היזם לפי פרויקטים שהסתיימו, לא לפי הדמיות. מבקרים בבניין שהיזם כבר מסר, ומדברים עם דיירים.

✔ מבינים את רמת הגימור. בגאורגיה דירה נמכרת במסגרת שחורה, לבנה או ירוקה, ולכל אחת עלות השלמה אחרת.

✔ מעבירים כסף רק לחשבון היזם או לחשבון נאמנות, לפי שלבים שמופיעים בחוזה. אף פעם לא לחשבון פרטי של מתווך.

✔ עובדים עם עורך דין מקומי עצמאי, שלא מקבל עמלה מהיזם. מתרגמים את החוזה לשפה שאתם קוראים.

✔ בודקים שכר דירה אמיתי, לפי מודעות קיימות לדירות דומות באותו בניין או באותו רחוב. לא לפי התחזית של היזם.

✔ סוגרים את חוזה הניהול מראש, כולל דמי ניהול, דוחות חודשיים ומי מטפל בתקלות.

✔ מתכננים את המס בישראל לפני הרכישה, כולל מסלול המס על השכירות ומבנה הבעלות.

תהליך הקנייה של דירה בגאורגיה קצר יחסית, ולעיתים רישום הבעלות נגמר בתוך כמה ימים. דווקא בגלל זה, את הבדיקות צריך לעשות לפני שמגיעים לרגע הרישום, ולא במקביל אליו.

אילו הבטחות צריכות להדליק נורה אדומה?

❌ “תשואה מובטחת” לכמה שנים בלי לפרט מי מבטיח, ממה, ומה קורה אם היזם לא עומד בהבטחה.

❌ “התחייבות לקנות את הדירה בחזרה” בלי בטוחה אמיתית מאחוריה.

❌ תשואה שמחושבת לפי חודשי השיא של השכרה קצרת טווח, ומוכפלת בשנים-עשר.

❌ לחץ לסגור “עד סוף השבוע” בלי ביקור בנכס, בלי עורך דין ובלי נסח רישום.

❌ מחיר שנראה זול מדי ביחס לשכונה. בשוק עם הרבה היצע יש סיבה לכל הנחה חריגה.

כל אחת מההבטחות האלה לא פוסלת עסקה מראש. אבל היא מחייבת לבדוק אותה בדיוק כמו עסקה בארץ. שש הבדיקות שפאוור קאפל עושה לפני כל עסקת נדל”ן חלות גם על נכס בחו”ל: מחיר שמשאיר מרווח כבר ביום הרכישה, הצורך בהשבחה, מחירי עסקאות זהות מהשטח, תוכנית יציאה ברורה, משך העסקה וקהל היעד.

איך פאוור קאפל מלווה השקעות נדל”ן בחו”ל?

דין ומיק הקימו את פאוור קאפל ב-2019, אחרי שקנו את הדירה הראשונה שלהם עם 60,000 ₪. מאז הם רכשו נכסים בעצמם בישראל, בקפריסין ובגאורגיה. החברה מלווה היום משקיעים בעסקאות בארץ, וגם בגאורגיה.

התהליך בנוי משישה שלבים, והוא זהה בארץ ובחו”ל:

1. מיפוי המשקיע: הון, הכנסה, נכסים קיימים ומטרה.
2. ניתוח השוק והעיר: האם חו”ל בכלל מתאים לפרופיל הזה, ואיזה שוק.
3. איתור הנכס: לפי מיקום, יזם, שלב בנייה ושכירות ריאלית.
4. בדיקת נאותות: משפטית, הנדסית ופיננסית.
5. ליווי העסקה והמימון: כולל התאמה למס בישראל.
6. ליווי אחרי הרכישה: ניהול, השכרה ומעקב.

לפעמים התוצאה של שלב 2 היא שחו”ל לא מתאים בכלל, ושנכון יותר להתחיל בארץ. זה חלק מהתהליך.

✔ מתאים למי שרוצה לפזר את התיק מחוץ לישראל, אבל לא לבד מול יזם במדינה זרה.

❌ לא מתאים למי שמחפש הבטחה לתשואה. אף אחד לא יכול לתת אותה, לא בארץ ולא בחו”ל.

גם משקיעים צעירים מתחילים לפעמים דווקא בחו”ל. הסיפור של נוי, בת 24, מתאר איך משקיעה צעירה עברה מחשדנות לבעלות על יחידת נופש בקפריסין, ומה היא שקלה בדרך.

שאלות נפוצות

איפה הכי כדאי להשקיע בנדל”ן בחו”ל?

אין מדינה אחת שמתאימה לכולם. באטומי מתאימה למי שמחפש תזרים ומוכן לעונתיות ולעודף היצע. טביליסי מתאימה למי שרוצה ביקוש לאורך כל השנה. לרנקה מתאימה למי שמעדיף יציבות אירופית ומוכן לתשואה נמוכה יותר.

האם בנק בישראל ייתן משכנתא על דירה בחו”ל?

לא על הדירה עצמה. אפשר לקחת הלוואה לכל מטרה בשעבוד על נכס בישראל, עד 50% משוויו. הריבית בדרך כלל גבוהה בכ-2% ממשכנתא רגילה לדיור.

האם משלמים מס רכישה בישראל על דירה בחו”ל?

לא. מס רכישה ישראלי חל על נכסים בישראל. במדינת הנכס יש מיסים ואגרות משלה: בקפריסין אגרת העברה ובולים, ובגאורגיה אגרת רישום נמוכה.

האם דירה בחו”ל פוגעת בפטור על הדירה שלי בישראל?

לפי העמדה המקובלת, דירה בחו”ל אינה “זכות במקרקעין” לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן היא לא נספרת כדירה נוספת לעניין מס רכישה ופטור ממס שבח בישראל. מדובר בשאלה שכדאי לאשר מול יועץ מס לפני הרכישה.

כמה מס משלמים על שכירות מדירה בחו”ל?

משלמים מס במדינת הנכס, ובישראל בוחרים כל שנה בין שני מסלולים: מסלול שולי עם זיכוי על המס הזר, או 15% על השכירות בניכוי פחת, בלי זיכוי. בגאורגיה המס המקומי הוא 5%, ובקפריסין יש מדרגת מס אפסית עד 22,000 אירו בשנה ותשלום בריאות של 2.65%.

האם חייבים לדווח לרשות המסים על דירה בחו”ל?

כן. על הכנסה משכירות בחו”ל מדווחים, על מכירה מדווחים תוך 30 יום, ומי שמחזיק נכסים בחו”ל מעל כ-2.1 מיליון ₪ חייב בדוח שנתי.

מה עדיף: קרן השקעות נדל”ן בחו”ל או דירה?

קרן נותנת פיזור על פני הרבה נכסים, בלי ניהול אישי. בתמורה משלמים דמי ניהול, אין שליטה בבחירת הנכסים, והכסף נעול לתקופה. דירה נותנת שליטה מלאה ואפשרות למנף, אבל דורשת בדיקה וניהול. הבחירה תלויה בכמה מעורבות אתם רוצים.

כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל?

בבאטומי אפשר להגיע לדירת חדר שינה גמורה בכ-280,000–300,000 ₪ כולל עלויות. בלרנקה דירה דומה יד שנייה עולה כ-540,000 ₪ ומעלה. בכל מקרה כדאי להשאיר רזרבה מחוץ לעסקה.

האם קפריסין מגבילה רכישות של ישראלים?

אין כלל שמכוון לישראלים. כל אזרח שאינו מהאיחוד האירופי צריך היתר רכישה, ומוגבל היום לשתי יחידות לכל היותר. הפרלמנט דן בהצעות להדק את הכללים, ולכן חשוב לבדוק את המצב החוקי לפני החתימה.

בשורה התחתונה

השקעות נדל”ן בחו”ל הן לא קיצור דרך לתשואה גבוהה. הן דרך לעקוף שלושה מחסומים שמשקיע עם דירה פוגש בארץ: מס רכישה של 8%, מימון של 50% ותשואה של כ-3%. בתמורה מקבלים סיכונים חדשים: מטבע, ניהול מרחוק, רגולציה ומס בשתי מדינות.

הפער בין ברוטו לנטו הוא כל הסיפור. 7.4% ברוטו בבאטומי הופכים לכ-4.5% נטו על העלות הכוללת. 5.6% בלרנקה הופכים לכ-3%. מי שבודק את המספרים האלה מראש יודע מה הוא קונה. מי שקונה לפי המצגת מגלה את זה אחרי שנה.

תכנית הליווי של פאוור קאפל מתחילה בשיחת התאמה קצרה, ואחריה פגישת מצפן שבודקת אם חו”ל מתאים לכם בכלל, ואם כן, איזה שוק ואיזה נכס.

כל המידע במאמר נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. המחירים, שכר הדירה, שערי המטבע, הריביות וכללי המס בישראל ובחו”ל משתנים, והדוגמאות המספריות הן המחשה בלבד. אין בהן הבטחה לתשואה או לרווח. לפני כל החלטה יש להיעזר באנשי מקצוע מוסמכים בישראל ובמדינת הנכס.