זוג צעיר: לקנות דירה להשקעה או למגורים?

בשביל זוג צעיר בלי דירה, ההבדל הגדול בין דירה להשקעה לדירה למגורים הוא לא בדירה עצמה, אלא במה שקורה בקנייה הבאה. הקנייה הראשונה נהנית ממעמד של דירה יחידה, 0% מס רכישה עד 1,978,745 ₪ ומימון של עד 75%, גם אם משכירים אותה. דירה להשקעה מאפשרת לקנות איפה שהמחיר מתאים להון, ולהמשיך לגור איפה שנוח. אבל אם שומרים אותה, הדירה הבאה, גם אם היא למגורים, תיחשב דירה נוספת: לפי השיעורים היום, 8% מס רכישה מהשקל הראשון ומימון של 50% בלבד. מי שמוכר את הראשונה בזמן, נחשב משפר דיור. וגם הזכאות לרוב ההגרלות של דירה בהנחה הולכת לאיבוד.

עיקרי הדברים

• מעמד המס והמימון נקבע לפי מה שבבעלותכם, לא לפי מי גר בדירה. דירה ראשונה להשקעה היא עדיין דירה יחידה.
• באותה דירה, הכסף כמעט זהה, כשהשכירות שמשלמים דומה לשכירות שמקבלים. אצל עדי ותום, ההוצאה החודשית נטו היא כ-3,825 ₪ בשתי הדרכים.
• סדר הרכישות שווה עשרות אלפי שקלים. אם הדירה הראשונה היא להשקעה, ושומרים אותה כשקונים בית ב-1,600,000 ₪, מס הרכישה על הבית הוא 128,000 ₪ לפי השיעורים היום.
• אפשר לצאת מהמלכודת: מי שמוכר את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים מקניית בית יד שנייה, או תוך 12 חודשים ממסירת בית מקבלן, נחשב בדרך כלל משפר דיור, עם מס של דירה יחידה.
• חסרי דירה לעניין דירה בהנחה הם מי שלא היו בעלים של דירה, או של יותר משליש דירה, ב-3 השנים שלפני אישור הזכאות. מי שקנה דירה להשקעה יוצא מהקבוצה הזו כל עוד היא בבעלותו, ועוד 3 שנים אחרי שמכר אותה.
• הון עצמי לדירה ראשונה ב-950,000 ₪: כ-266,000 ₪, כולל כ-3% עלויות.
  
  

הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על החקיקה ועל פרסומים פומביים, נכון לנובמבר 2026. המאמר אינו ייעוץ מס, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ השקעות. לפני החלטה יש להיעזר באנשי מקצוע מורשים.

מה ההבדל בין דירה למגורים לדירה להשקעה?

מבחינת הבנק ורשות המסים, השאלה היא לא מה עושים עם הדירה, אלא כמה דירות יש לכם. זוג שאין לו דירה וקונה את הראשונה, נחשב רוכש דירה יחידה. זה נכון אם הוא עובר לגור בה, וזה נכון גם אם הוא משכיר אותה.

ההבדל האמיתי: במסלול של מגורים, הדירה הנוספת היא בדרך כלל דירת ההשקעה, הזולה יותר. במסלול של השקעה, הדירה הנוספת היא בדרך כלל הבית, היקר יותר. וזה משנה את המס ואת ההון שצריך.

הדוגמה של עדי ותום: אותה דירה, שתי דרכים

עדי ותום, זוג צעיר בלי דירה, גרים בשכירות בחיפה ב-2,550 ₪ בחודש, בדירה דומה בגודלה לזו שהם בודקים. יש להם כ-280,000 ₪ הון עצמי. הם בודקים דירת 3 חדרים יד שנייה בקריית אתא ב-950,000 ₪, שמושכרת בשוק בכ-2,550 ₪. המחיר הזה בתוך הטווח של מחירון הדירות להשקעה בקריית אתא.

הקנייה זהה בשתי הדרכים: 0% מס רכישה, משכנתא של 712,500 ₪ (75%), והון של כ-266,000 ₪ כולל עלויות. ההחזר החודשי ל-30 שנה בריבית של 5% הוא כ-3,825 ₪.

המספרים להמחשה. במסלול ההשקעה צריך לתקצב גם חודש ריק בשנה ותיקונים, ובמסלול המגורים, ארנונה ותחזוקה של בעלים.

מה הם למדו: באותה דירה, הכסף כמעט זהה, כל עוד השכירות שהם משלמים דומה לשכירות שהם מקבלים. אם הדירה שהם שוכרים יקרה יותר, מסלול ההשקעה יעלה להם יותר בכל חודש. בשתי הדרכים הם משלמים כ-1,275 ₪ בחודש יותר ממה שהם משלמים היום על שכירות, ובונים כ-10,500 ₪ הון בשנה דרך הקרן. ההבדל הוא לא בחודש הקרוב, אלא בשלוש שאלות:

1. איפה נוח להם לגור. אם העבודה במרכז או בחיפה, דירה בקריית אתא למגורים אולי לא מתאימה.
2. כמה יציבות הם צריכים. בית משלכם הוא ודאות. דירה מושכרת היא נכס שצריך לנהל.
3. מה יקרה בעוד חמש שנים, כשירצו בית גדול יותר.

במימון של 75%, השכירות לא מכסה את כל ההחזר, כי התשואה על דירה בקריית אתא נמוכה מהריבית על המשכנתא. זו הסיבה שהפער החודשי הוא חלק מהתוכנית ולא הפתעה.

מה קורה כשקונים את הדירה הבאה?

נניח שבעוד חמש שנים עדי ותום רוצים בית: דירת 4 חדרים יד שנייה ב-1,600,000 ₪. יש שלוש דרכים להגיע לשם. החישוב לפי שיעורי מס הרכישה היום, שיכולים להשתנות עד אז.

מה המספרים אומרים:

• מסלול ב’ יקר יותר בכ-52,000 ₪ במס רכישה ממסלול א’, כי ה-8% חלים על הבית היקר ולא על הדירה הזולה.
• במסלול ב’ צריך הרבה יותר הון לבית: 800,000 ₪ במימון של 50%, ועוד 128,000 ₪ מס, לעומת 400,000 ₪ במסלול א’. במסלול א’ צריך אחר כך הון גם לדירת ההשקעה, אבל אפשר לבנות אותו בהדרגה.
• מסלול ג’ הוא היציאה: מי שמוכר את הדירה הראשונה בזמן, נחשב משפר דיור. בבית מקבלן, חלון הזמן הוא 12 חודשים מהמסירה. ומאחר שהבית נקנה כדירה חלופית, מכירת הדירה הראשונה בתוך 24 חודשים מקניית הבית יכולה להיות גם פטורה ממס שבח, אם היא הוחזקה לפחות 18 חודשים ועומדת בשאר התנאים.

זו אותה מלכודת שקיימת גם בשימוש בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה: סדר הרכישות קובע את מס הרכישה, לא סוג הדירה.

במסלול ג’, התזמון של המכירה הוא החלטה בפני עצמה, עם אותם מבחנים שקובעים מתי למכור דירה להשקעה: כמה ההון מרוויח, כמה עולה לצאת ומה המס.

שימו לב לשיעורים: שיעור של 8% על דירה נוספת נקבע בהוראת שעה עד סוף 2026, והיא נשארת בתוקף עד 10 בפברואר 2027 בגלל פיזור הכנסת. אם לא תחודש, יחזרו מדרגות נמוכות יותר. את מס הרכישה בודקים לפי השיעורים ביום הקנייה.