Youtube Instagram
לתכנית הליווי שלנו ←

קטגוריה: כללי

זוג צעיר: לקנות דירה להשקעה או למגורים?

זוג צעיר: לקנות דירה להשקעה או למגורים?

בשביל זוג צעיר בלי דירה, ההבדל הגדול בין דירה להשקעה לדירה למגורים הוא לא בדירה עצמה, אלא במה שקורה בקנייה הבאה. הקנייה הראשונה נהנית ממעמד של דירה יחידה, 0% מס רכישה עד 1,978,745 ₪ ומימון של עד 75%, גם אם משכירים אותה. דירה להשקעה מאפשרת לקנות איפה שהמחיר מתאים להון, ולהמשיך לגור איפה שנוח. אבל […]

ליווי משקיעים לאנשי קבע, רופאים והייטקיסטים בהשקעה ראשונה

ליווי משקיעים לאנשי קבע, רופאים והייטקיסטים: איך בונים את ההשקעה הראשונה בנדל"ן עם הון, מימון וניהול מרחוק.

אנשי קבע, רופאים והייטקיסטים מגיעים להשקעה הראשונה עם יתרון אחד גדול, הכנסה שהבנק אוהב, ועם חיסרון אחד גדול, זמן. ליווי משקיעים טוב לאנשי המקצועות האלה לא מחליף את ההחלטה שלהם, אלא עושה בשבילם את העבודה שהם לא יכולים לעשות בערבים: מיפוי ההון וההכנסה, בחירת אזור, איתור נכס, בדיקת נאותות, מימון וניהול אחרי הקנייה. לכל מקצוע […]

מתי למכור דירה להשקעה?

מתי למכור דירה להשקעה?

מוכרים דירה להשקעה כשההון שתקוע בה יכול לעבוד טוב יותר במקום אחר, גם אחרי כל עלויות היציאה והכניסה מחדש, או כשהתוכנית של העסקה הושלמה. רגשות, כותרות על השוק ורצון “לממש רווח” הם לא סיבה מספיקה. חמישה מבחנים עוזרים להחליט: כמה ההון מרוויח בדירה היום, כמה עולה לצאת ולהיכנס שוב (כולל מס שבח), האם התוכנית של […]

איך מוצאים דירה מתחת למחיר השוק: מוכרים פרטיים, ירושות, כונס נכסים, מכרזים

איך מוצאים דירה מתחת למחיר השוק: מוכרים פרטיים, ירושות, כונס נכסים, מכרזים

מוצאים דירה מתחת למחיר השוק במקומות שבהם למוכר יש סיבה למכור מהר, או שלקונים אחרים יש סיבה להתרחק: מוכרים פרטיים שנמצאים בלחץ זמן, יורשים שרוצים לסגור את העיזבון, דירות מכונס נכסים, ומכירות בפיקוח בית משפט. אבל “מתחת למחיר השוק” נמדד רק מול עסקאות אמיתיות, ורק אחרי כל העלויות: מס, שיפוץ, עורך דין וזמן. בהרבה מקרים, […]

דירות מכינוס נכסים להשקעה – איך קונים?

דירות מכינוס נכסים להשקעה – איך קונים?

קונים דירה מכונס נכסים בהליך מסודר: מאתרים מודעה, רואים את הדירה, מגישים הצעה עם המחאה בנקאית או ערבות בנקאית של בדרך כלל 5% עד 10% מגובה ההצעה, משתתפים בהתמחרות, ומחכים לאישור של בית המשפט או של רשם ההוצאה לפועל. הדירה נמכרת “כמות שהיא”, אבל אחרי האישור היא עוברת לקונה נקייה משעבודים ומעיקולים. ההנחה לא מובטחת: […]

ניהול נכס להשכרה מרחוק בפריפריה

ניהול נכס להשכרה מרחוק בפריפריה

ניהול נכס להשכרה מרחוק בפריפריה עובד, בתנאי שבונים מערכת ולא מסתמכים על נסיעות. יש שלושה מודלים: ניהול עצמי מרחוק, מודל משולב עם איש מקצוע מקומי, וחברת ניהול נכסים שגובה בדרך כלל 6% עד 10% מהשכירות בתוספת מע”מ. מה שלא משתנה בשום מודל: האחריות החוקית נשארת אצל הבעלים. לפי חוק השכירות והשאילה, ליקוי רגיל צריך להיות […]

מה קורה עם המשכנתא בגירושין? האפשרויות, המיסוי והדרך לחזור להשקיע

מה קורה עם המשכנתא בגירושין? האפשרויות, המיסוי והדרך לחזור להשקיע

המשכנתא לא מתחלקת אוטומטית עם הגירושין. כל עוד הבנק לא אישר אחרת, שני בני הזוג נשארים לווים, וכל אחד מהם אחראי כלפי הבנק לכל ההחזר, גם אם בהסכם הגירושין כתוב משהו אחר. יש ארבע אפשרויות עיקריות: אחד מבני הזוג קונה את החלק של השני, מוכרים ומחלקים, ממשיכים להחזיק יחד לתקופה מוגדרת, או פירוק שיתוף בבית […]

איך משתמשים בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה? מה עובד, ומה הבנק לא יאשר

איך משתמשים בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה? מה עובד, ומה הבנק לא יאשר אפשר להשתמש בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה, אבל לא בדרך שרוב האנשים חושבים. לפי הוראות המפקח על הבנקים, בנק לא רשאי לתת הלוואה שמיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה, גם אם משעבדים לו את הדירה הקיימת. הדרכים שנשארות: הלוואה מגוף חוץ-בנקאי בשעבוד דרגה שנייה, מכירה של הדירה הקיימת (עם הלוואת גישור למשפרי דיור), או קנייה של שתי דירות מהכסף שמשתחרר במכירה. לכל דרך יש מחיר אחר, ולכן ההחלטה מתחילה במספרים ולא בבנק. עיקרי הדברים בנק לא רשאי לממן את ההון העצמי לדירה נוספת. הכלל הזה בתוקף מאוקטובר 2021, והוא חוזר גם במסמך השאלות והתשובות של בנק ישראל מפברואר 2026. הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה מותרת עד 50% משווי הנכס, ועד 70% כשהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. אבל היא לא אמורה לשמש הון עצמי לדירה. משכנתא על דירה שנייה מוגבלת ל-50% מהמחיר, ומס הרכישה הוא 8% מהשקל הראשון, עד 6,055,070 ₪. מ-1 באוקטובר 2026 יחס ההחזר נבדק על כל האשראי שמשועבד על אותו נכס, ולא על כל הלוואה בנפרד. אצל רונית ואלון, הלוואה חוץ-בנקאית של כ-425,000 ₪ בריבית 9% עולה כ-3,190 ₪ בחודש, בזמן שהשכירות מכסה בערך את המשכנתא על הדירה החדשה. סדר הרכישות קובע את מס הרכישה: מי שמוכר וקונה שתי דירות וקונה קודם את דירת ההשקעה, עלול לשלם כ-64,000 ₪ יותר. הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על הוראות בנק ישראל, על החקיקה ועל פרסומים פומביים, נכון לאוקטובר 2026. המאמר אינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על מימון יש להיעזר ביועץ משכנתאות ובעורך דין. מה הבנק מאפשר, ומה הוא לא מאפשר, כשכבר יש לכם דירה? הדבר הראשון שצריך לדעת: הדירה הקיימת היא לא כספומט. סעיף 2.6 במסמך השאלות והתשובות של המפקח על הבנקים קובע שבנק לא רשאי להעמיד ללווה הלוואה נוספת "המיועדת לשמש הון עצמי" לרכישת דירה. כל אשראי אחר צריך להיות נפרד מהרכישה, ולעבור את הבדיקות הרגילות של הבנק. ההוראה נכנסה לתוקף ב-6 באוקטובר 2021, והיא פוגעת בעיקר במשקיעים שרוצים להחזיק שתי דירות. יש לה שני חריגים בלבד: מה רוצים לעשות מה מותר בבנק התנאים להחליף דירה (משפרי דיור) הלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת סך ההלוואות על הדירה עד 50% משוויה, ולא יותר ממה שחסר לרכישה. עד 24 חודשים לקבל עזרה מהמשפחה הלוואה בשעבוד דירה של קרוב מדרגה ראשונה נחשבת הלוואה לכל מטרה, עד 50% משווי הדירה המשועבדת לממן הון עצמי לדירה נוספת מהדירה שלכם לא מותר בבנק ההון צריך להגיע ממקור אחר לקחת הלוואה לכל מטרה מותר, אבל לא כהון עצמי לדירה עד 50% משווי הנכס, ועד 70% עם תוספת של עד 200,000 ₪ ומה עם הלוואה לכל מטרה? בתחילת 2026 בנק ישראל עיגן בהוראה הקבועה שלו את ההקלה מתקופת המלחמה: עד 70% משווי הנכס, כשהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪ במצטבר. דירה ששווה 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 500,000 ₪ יכולה לשאת עד 1,200,000 ₪ אשראי בסך הכול. החישוב המלא של מינוף דירה קיימת והתקרה של 50% ועוד 200 אלף חשוב למי שצריך את הכסף למטרה אחרת. אבל הבנק שואל למה הכסף מיועד, ואם המטרה היא הון עצמי לדירה נוספת, ההלוואה לא תאושר למטרה הזו. ההגבלה הזו היא בדיוק הסיבה שפתרונות מימון נדל"ן למשקיעים נראים היום אחרת מאשר לפני 2021. אילו דרכים נשארו להשתמש בדירה הקיימת? הדרך איך הדירה הקיימת עוזרת עלות למי זה מתאים הלוואה חוץ-בנקאית בשעבוד דרגה שנייה משמשת בטוחה להון העצמי גבוהה: לרוב כ-7.5% עד 12% בשנה מי שיש לו תזרים חודשי חזק ותוכנית יציאה מכירה והחלפה עם הלוואת גישור ההון ממנה עובר לדירה החדשה נמוכה יחסית, ריבית בנקאית משפרי דיור, לא מי שרוצה שתי דירות מכירה וקנייה של שתי דירות ההון ממנה מתחלק בין בית להשקעה עלויות מכירה ומס רכישה מי שמוכן לעבור לגור באזור זול יותר מיחזור המשכנתא הקיימת מוריד את ההחזר החודשי ומפנה מקום ביחס ההחזר עמלות פירעון מוקדם, אם יש מי שהבעיה שלו היא ההכנסה, לא ההון פיצול הדירה הקיימת יוצר יחידה שנייה להשכרה באותו נכס שיפוץ והיתר מי שהדירה שלו מתאימה תכנונית רוב המשקיעים שמחזיקים דירה ורוצים שנייה, בלי למכור, מגיעים לדרך הראשונה. לכן מתחילים בה. דרך 1: הלוואה חוץ-בנקאית בשעבוד דרגה שנייה גופים חוץ-בנקאיים לא כפופים להוראה של המפקח על הבנקים. הם מלווים כנגד שעבוד דרגה שנייה על הדירה הקיימת, בדרך כלל עד כ-70% משוויה כולל המשכנתא שכבר רשומה עליה. הכסף משמש הון עצמי, והבנק נותן משכנתא של עד 50% על הדירה החדשה. מה צריך לדעת לפני: הבנק שמחזיק במשכנתא הראשונה צריך להסכים לשעבוד השני. בלי מכתב הסכמה אין עסקה. הריבית גבוהה, והתקופה קצרה. הרבה הלוואות כאלה בנויות כהלוואת בלון: משלמים ריבית בלבד, והקרן חוזרת בסוף. יכולות להיות עמלות יציאה, גם במסלול צמוד פריים. הבנק יספור את ההחזר על ההלוואה החוץ-בנקאית ביחס ההחזר כשיבדוק את המשכנתא על הדירה החדשה. את מקור ההון העצמי מציגים לבנק בגלוי. איך בדיוק עובד שעבוד דרגה שנייה על דירה קיימת, ומה ההבדל בינו לבין משכנתא רגילה, זו השאלה הראשונה לשאול כל גוף מממן. כמה זה עולה בפועל? הדוגמה של רונית ואלון רונית ואלון גרים בחיפה בדירה ששווה 2,000,000 ₪, עם יתרת משכנתא של 500,000 ₪ והחזר של 3,000 ₪ בחודש. ההכנסה הפנויה שלהם היא 24,000 ₪ נטו, ויש להם 150,000 ₪ בחסכונות. הם רוצים דירת 3 חדרים יד שנייה בקריית אתא ב-950,000 ₪. רכיב סכום מחיר הדירה 950,000 ₪ משכנתא בנקאית (50%) 475,000 ₪ הון עצמי למחיר 475,000 ₪ מס רכישה (8%) 76,000 ₪ עורך דין, תיווך, שמאי ויועץ (כ-2.5%) כ-24,000 ₪ סך ההון הנדרש כ-575,000 ₪ מתוכו מחסכונות 150,000 ₪ מתוכו בהלוואה חוץ-בנקאית כ-425,000 ₪ התזרים החודשי: רכיב חודשי סכום שכירות צפויה כ-2,550 ₪ משכנתא על הדירה החדשה (30 שנה, 5%) כ-2,550 ₪ ריבית בלבד על ההלוואה החוץ-בנקאית (9%) כ-3,190 ₪ הפער שיוצא מהמשכורת כ-3,190 ₪, לפני תחזוקה ותקופות בלי שוכר השכירות של כ-2,550 ₪ מבוססת על טווח של 2,400 עד 2,700 ₪ לדירות 3 חדרים יד שנייה בעיר. מי שרוצה לבדוק את הטווח לבד יכול להיעזר במחירון הדירות להשקעה בקריית אתא. יחס ההחזר: 3,000 + 2,550 + 3,190 = 8,740 ₪, כ-36% מההכנסה. זה בתוך תקרת ה-50% של בנק ישראל, אבל רחוק מלהיות נוח. מה הם למדו: הדירה החדשה כמעט מממנת את עצמה, וההלוואה החוץ-בנקאית היא העלות האמיתית. בשלוש שנים הם ישלמו עליה כ-115,000 ₪ ריבית, והקרן של 425,000 ₪ עדיין תחכה להם. לכן תוכנית יציאה היא חלק מהעסקה, לא נספח: חיסכון שנבנה בתקופת ההלוואה, או מכירה של נכס. על מימון מחדש בבנק לא כדאי לבנות. לפי בנק ישראל, הלוואה למיחזור מסווגת לפי המטרה של ההלוואה המקורית, ובנק עשוי לסרב למחזר הלוואה ששימשה הון עצמי. השכירות עצמה לא תעלה להם מס. היא נמוכה בהרבה מתקרת הפטור של 5,654 ₪ בחודש, ואיך בדיוק עובד מס על השכרת דירה כדאי לבדוק כשיש יותר מנכס אחד מושכר. את המסלול הזה בדיוק, עם כל ששת המקורות האפשריים להון, אפשר להשוות במדריך לקניית דירה שנייה ללא הון עצמי. דרך 2 ו-3: למכור את הדירה הקיימת דרך 2 היא החלפה. מי שמוכר דירה וקונה אחרת במקומה מוגדר "משפר דיור". הבנק יכול לתת לו הלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת, כל עוד סך ההלוואות עליה לא עולה על 50% משוויה, לתקופה של עד 24 חודשים. בדירה מקבלן הבנק רשאי להאריך עד 12 חודשים אחרי קבלת החזקה. זו דרך טובה להחליף בית, אבל בסופה יש עדיין דירה אחת. דרך 3 היא מכירה וקנייה של שתי דירות. כאן ההון שמשתחרר מהדירה היקרה מתחלק לשניים: בית למגורים ודירה להשקעה. זה מתאים בעיקר למי שגר באזור יקר ומוכן לעבור. הדוגמה של מיכל ויואב: הם גרים בדירה ששווה 2,800,000 ₪ במרכז, עם יתרת משכנתא של 700,000 ₪ והחזר של כ-4,090 ₪ בחודש. שלב סכום מחיר מכירה 2,800,000 ₪ פחות: סילוק המשכנתא 700,000 ₪ פחות: תיווך ועורך דין (כולל מע"מ) כ-82,600 ₪ הון פנוי אחרי המכירה כ-2,017,400 ₪ בית: דירת 4 חדרים חדשה בקריית אתא ב-1,750,000 ₪, משכנתא 700,000 ₪ הון של כ-1,094,000 ₪, כולל כ-2.5% עלויות השקעה: דירת 3 חדרים ב-950,000 ₪, משכנתא 50% הון של כ-575,000 ₪, כולל מס רכישה ועלויות רזרבה שנשארת כ-349,000 ₪ התוצאה: אותו החזר משכנתא על הבית (כ-4,090 ₪), דירה שנייה שהשכירות שלה מכסה את המשכנתא שלה, ורזרבה של כמעט 350,000 ₪. המחיר: מעבר דירה, עלויות מכירה ו-76,000 ₪ מס רכישה על דירת ההשקעה. המלכודת: סדר הרכישות. מס רכישה נקבע לפי מה שבבעלותכם ביום הקנייה. מיכל ויואב קונים קודם את הבית, כשאין להם דירה אחרת, ומשלמים 0% מס רכישה, כי המחיר נמוך מ-1,978,745 ₪. אחר כך הם קונים את דירת ההשקעה ומשלמים 8%. אם היו קונים קודם את דירת ההשקעה, היא הייתה פטורה, אבל הבית היה נחשב דירה נוספת ומס הרכישה עליו היה כ-140,000 ₪. כלומר, כ-64,000 ₪ יותר רק בגלל הסדר. דרך 4: מיחזור המשכנתא כדי לפנות מקום ביחס ההחזר לפעמים ההון קיים, והבעיה היא ההכנסה. בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי ל-50% מההכנסה, ומ-1 באוקטובר 2026 התקרה חלה על כל האשראי שמשועבד על אותו נכס. הבנק כבר לא בודק הלוואה חדשה מול "מה שנשאר" אחרי המשכנתא הקיימת. הוא מחבר את כל ההחזרים ובודק את הסכום. מה זה אומר בפועל: משפחה עם הכנסה של 20,000 ₪, משכנתא של 6,000 ₪ ובקשה להלוואה של 4,500 ₪ בחודש תגיע ל-52.5% ותידחה. לכן כדאי להתחיל באישור עקרוני למשכנתא, שמראה כמה הבנק מוכן לאשר כשכל ההחזרים מחוברים. מיחזור יכול להוריד את ההחזר החודשי, למשל בהארכת התקופה או בשינוי המסלולים. איך מיחזור משכנתא משפיע על הריבית הכוללת ועל עמלות הפירעון המוקדם, זה החישוב שעושים לפני שמחליטים. חשוב לזכור: הארכת תקופה מורידה את ההחזר אבל מגדילה את סך הריבית. היא שווה את זה רק אם הדירה השנייה מכניסה יותר ממה שהיא עולה לאורך זמן. דרך 5: פיצול הדירה הקיימת יש מי שלא קונים דירה שנייה, אלא יוצרים אותה בתוך הדירה הקיימת: מחלקים דירה גדולה לשתי יחידות ומשכירים אחת מהן. זה לא פתרון לכל דירה. צריך התאמה תכנונית, לעיתים היתר, ובדיקה של הבית המשותף. מי שהדירה שלו גדולה מספיק יכול לבדוק את הכללים, העלויות והסיכונים של פיצול דירות לפני שהוא מחפש מימון לדירה נוספת. כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה, וכמה מס רכישה משלמים? סוג הרוכש מימון מקסימלי מס רכישה דירה יחידה 75% 0% עד 1,978,745 ₪, ואחר כך מדרגות של 3.5% עד 10% משפרי דיור (דירה חלופית) 70% כמו דירה יחידה, אם מוכרים את הישנה בזמן דירה נוספת להשקעה 50% 8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל סכומי המדרגות מוקפאים עד 15 בינואר 2028, אבל שיעור של 8% על דירה נוספת נקבע בהוראת שעה עד סוף 2026. בגלל הבחירות היא צפויה להימשך לפחות לתחילת 2027, ולכן בודקים את השיעור ביום העסקה. על כל אחוז המימון, ומה הבנק בודק בפועל, אפשר לקרוא במדריך לאחוז מימון דירה. דירה חלופית: כמה זמן יש למכור? לפי הכללים שבתוקף באוקטובר 2026, ברכישה מיד שנייה מאז יוני 2025 צריך למכור את הדירה הקודמת תוך 24 חודשים מיום הרכישה. ברכישה מקבלן, תוך 12 חודשים ממועד המסירה שבחוזה, או מהמסירה בפועל אם היא התעכבה שלא באשמת הקונה. בעקבות המלחמה נוספו לחלק מהעסקאות שלושה חודשים, למשל 27 חודשים ברכישות יד שנייה מיוני 2025 עד מאי 2026, ולכן בודקים את המועד המדויק לפי תאריך העסקה. איך זה עובד בפועל: בדיווח לרשות המסים מצהירים שהדירה הקודמת תימכר בזמן, ומשלמים לפי מדרגות דירה יחידה. מי שמוכר באיחור נדרש לשלם את ההפרש, כולל הצמדה וריבית. איך לא לשלם מס רכישה מיותר הוא שאלה של תכנון לפני החתימה, לא אחריה. מה קורה במס שבח כשמחזיקים שתי דירות? פטור ממס שבח על דירה יחידה ניתן למי שמוכר את הדירה היחידה של התא המשפחתי, החזיק בה לפחות 18 חודשים, ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה. הפטור חל עד תקרת שווי של כ-5 מיליון ₪. כשיש שתי דירות, הפטור הזה בדרך כלל לא חל. החריג המרכזי הוא דירה חלופית: מי שקנה דירה חדשה ומוכר את הישנה בתוך 24 החודשים שאחרי הרכישה, עדיין יכול להיחשב בעל דירה יחידה לעניין הפטור. מי שמוכר אחת משתי דירות בלי פטור משלם בדרך כלל 25% מהשבח הריאלי, עם הקלות בחישוב לדירות שנקנו לפני 2014. התנאים המלאים של פטור ממס שבח על דירה יחידה קובעים לא פעם איזו דירה כדאי למכור ומתי. מתי זה לא כדאי? ✔ מתאים למי שיש לו תזרים חודשי שיכול לשאת פער של אלפי שקלים בחודש, גם אם הריבית תעלה. ✔ מתאים למי שיש לו תוכנית יציאה ברורה מההלוואה החוץ-בנקאית, עם תאריך ומקור כסף. ✔ מתאים למי שמוכן לשקול מכירה ומעבר, אם זה מה שמייצר את העסקה הנכונה. ❌ לא מתאים למי שיחס ההחזר שלו כבר קרוב ל-50%, או שההכנסה שלו לא יציבה. ❌ לא מתאים למי שבונה על עליית ערך מהירה כדי לסגור הלוואה יקרה. ❌ לא מתאים למי שאין לו רזרבה של כמה חודשי החזרים, למקרה של תקופה בלי שוכר. איך פאוור קאפל בונה את התוכנית? דין ומיק קנו את הדירה הראשונה שלהם ב-2019 עם 60,000 ₪, ומאז הם רכשו נכסים בקריות, בחיפה, בדרום, בקפריסין ובגאורגיה. רוב הלקוחות שמגיעים עם דירה קיימת שואלים את אותה שאלה: איך הופכים את ההון שתקוע בה לנכס נוסף. בליווי, ההחלטה נבנית בשלושה שלבים: מיפוי: שווי הדירה, יתרת המשכנתא, ההכנסה, יחס ההחזר והחסכונות. השוואת דרכים: חוץ-בנקאי, מכירה, מכירה וקנייה של שתיים, או מיחזור. כל דרך עם תזרים חודשי ותוכנית יציאה. בחירת הנכס: דירה שהשכירות שלה מכסה לפחות את המשכנתא עליה, באזור עם מנועי צמיחה, כמו הקריות שליד קמפוס נבידיה בקריית טבעון. מי שכבר מחזיק יותר מדירה אחת יכול לקרוא גם את המדריך להשקעה בכמה דירות, שעוסק בשלב שאחרי הדירה השנייה. שאלות נפוצות האם בנק ייתן לי משכנתא על הדירה הקיימת כדי לקנות דירה שנייה? לא כהון עצמי. לפי הוראות המפקח על הבנקים, בנק לא רשאי לתת הלוואה שמיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה. הבנק כן יכול לתת משכנתא של עד 50% על הדירה החדשה, כשההון מגיע ממקור אחר. כמה משכנתא אפשר לקחת על דירה שנייה? עד 50% ממחיר הדירה או משוויה לפי השמאי, הנמוך מביניהם. בנוסף, ההחזר החודשי הכולל לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה. מה זה הלוואה לכל מטרה, ואפשר להשתמש בה לדירה? זו הלוואה בשעבוד דירה, עד 50% משוויה, ועד 70% כשהתוספת מעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. היא מיועדת למטרות אחרות, והבנק לא יאשר אותה כהון עצמי לרכישת דירה. כמה עולה הלוואה חוץ-בנקאית? לרוב ריבית של כ-7.5% עד 12% בשנה, לפי הגוף, התקופה והסיכון, ולפעמים עם עמלות פתיחה ויציאה. על 425,000 ₪ בריבית 9%, ההחזר על הריבית בלבד הוא כ-3,190 ₪ בחודש. כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה? 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪, ו-10% מעל הסכום הזה, לפי הוראת שעה שצפויה להימשך לפחות לתחילת 2027. על דירה ב-950,000 ₪ מדובר ב-76,000 ₪, שמשולמים תוך 60 יום מהחתימה. האם אפשר להשכיר את הדירה שלי כדי לקבל משכנתא גדולה יותר? שכירות נחשבת הכנסה בבדיקת יחס ההחזר, ובדרך כלל הבנקים מתחשבים רק בחלק ממנה. היא יכולה לשפר את כושר ההחזר, אבל לא פותרת את בעיית ההון העצמי. האם ההורים יכולים לשעבד את הדירה שלהם בשבילי? כן. קרוב משפחה מדרגה ראשונה יכול לעזור בהון עצמי דרך הלוואה בשעבוד הדירה שלו, עד 50% משוויה. יש לזה השלכות על ההורים, ולכן כדאי לבדוק אם כדאי לשעבד נכס של ההורים לפני שמבקשים. מתי צריך למכור את הדירה הישנה כדי לא לשלם 8%? ברכישה מיד שנייה מאז יוני 2025, בדרך כלל תוך 24 חודשים מיום הרכישה. ברכישה מקבלן, תוך 12 חודשים ממועד המסירה. בעקבות המלחמה נוספו לחלק מהעסקאות שלושה חודשים. בשורה התחתונה הדירה הקיימת היא הנכס הכי חזק שיש לכם, אבל מאז 2021 היא לא יכולה לממן בבנק את ההון לדירה הבאה. מה שנשאר הוא שלוש בחירות אמיתיות: לשלם יותר על מימון חוץ-בנקאי, למכור ולהחליף, או למכור ולקנות שתיים. ההבדל ביניהן נמדד בתזרים החודשי ובתוכנית היציאה, לא בכמה כסף אפשר לשחרר. מי שמחשב קודם את הפער החודשי, את יחס ההחזר ואת סדר הרכישות, נכנס לדירה השנייה בלי הפתעות. אפשר להתחיל במחשבון כדאיות העסקה ולראות את התמונה הראשונית. עם המספרים האלה מגיעים לתכנית הליווי של פאוור קאפל. שיחת ההתאמה קצרה, ובפגישת המצפן שאחריה בודקים איזו דרך מתאימה לכם. כל המידע במאמר נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. הוראות בנק ישראל, החקיקה, הריביות ומחירי הדירות משתנים, והדוגמאות המספריות הן המחשה בלבד. לפני החלטה על מימון או רכישה יש להיעזר ביועץ משכנתאות, בעורך דין וביועץ מס.

אפשר להשתמש בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה, אבל לא בדרך שרוב האנשים חושבים. לפי הוראות המפקח על הבנקים, בנק לא רשאי לתת הלוואה שמיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה, גם אם משעבדים לו את הדירה הקיימת. הדרכים שנשארות: הלוואה מגוף חוץ-בנקאי בשעבוד דרגה שנייה, מכירה של הדירה הקיימת (עם הלוואת גישור למשפרי דיור), או […]

פריסייל ודירה מקבלן להשקעה: חוק המכר, ערבות בנקאית, פנקס הקבלנים ו-20/80

פריסייל ודירה מקבלן להשקעה: חוק המכר, ערבות בנקאית, פנקס הקבלנים ו-20/80

דירה מקבלן יכולה להיות השקעה טובה, בתנאי שהכסף מוגן והמספרים נבדקים עד הסוף. חוק המכר (דירות) אוסר על קבלן לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, ובדרך כלל הבטוחה היא ערבות בנקאית על כל תשלום. לפני החתימה בודקים את הקבלן בפנקס הקבלנים, את מצב ההיתר ואת הליווי הבנקאי של הפרויקט. ומבצעי 20/80 לא מקטינים את ההון […]

טופס 4, גרמושקה והיתר בנייה: איך משקיע קורא תכנון לפני שקונה דירה

טופס 4, גרמושקה והיתר בנייה: איך משקיע קורא תכנון לפני שקונה דירה

משקיע שיודע לקרוא תכנון שואל שלוש שאלות לפני כל עסקה. האם הדירה נבנתה כחוק, לפי היתר הבנייה והגרמושקה? מה מותר לבנות במגרש לפי התב”ע? והאם ההתחדשות העירונית שמוזכרת במודעה באמת תקרה? התשובות נמצאות במסמכים ציבוריים: תיק הבניין בעירייה, אתר מינהל התכנון וטופס 4 של הבניין. מאז שתמ”א 38 פקעה ב-18 במאי 2026, השאלה השלישית חשובה […]