קונים דירה מכונס נכסים בהליך מסודר: מאתרים מודעה, רואים את הדירה, מגישים הצעה עם המחאה בנקאית או ערבות בנקאית של בדרך כלל 5% עד 10% מגובה ההצעה, משתתפים בהתמחרות, ומחכים לאישור של בית המשפט או של רשם ההוצאה לפועל. הדירה נמכרת “כמות שהיא”, אבל אחרי האישור היא עוברת לקונה נקייה משעבודים ומעיקולים. ההנחה לא מובטחת: מדברים על 10% עד 20% מתחת למחיר השוק, אבל תחרות בהתמחרות דוחפת לא פעם את המחיר לרמת השוק ואף מעליה. הרווח בעסקת כינוס נקבע לפני ההתמחרות, במחיר המקסימום שמחליטים עליו מראש.
עיקרי הדברים
- כונס נכסים ממונה בידי רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט כדי למכור נכס של חייב ולפרוע את החוב, ובדרך כלל הוא עורך דין.
- ההצעה מוגשת עם בטוחה של 5% עד 10% מגובהה, שחוזרת למי שלא זכה.
- הכונס לא מחויב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר, והזכייה סופית רק אחרי אישור בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל.
- אין דמי תיווך ואין משא ומתן על החוזה. הדירה נמכרת במצבה, בלי מצגים על חריגות בנייה או ליקויים.
- בבדיקה של שמאי על 10 עסקאות כינוס מ-2022 עד 2023, שפורסמה בפברואר 2024, 6 נמכרו מעל מחיר השוק, 2 במחיר השוק ו-2 מתחתיו.
- אצל אורן, דירה מכונס ב-860,000 ₪ חוסכת כ-70,000 ₪ מול קנייה רגילה, אבל בכ-924,000 ₪ החיסכון נעלם.
הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על פרסומים מקצועיים ופומביים, נכון לאוקטובר 2026. המאמר אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ משכנתאות. לפני הגשת הצעה לכונס נכסים יש להיעזר בעורך דין מקרקעין.
מה זה כונס נכסים, ומאיפה מגיעות הדירות?
כונס נכסים הוא מי שמונה כדי לנהל ולמכור נכס של חייב, ומהכסף לפרוע את החוב. בהוצאה לפועל, רשם ההוצאה לפועל רשאי למנות כונס לנכס מסוים של החייב, כשזה יעזור לביצוע פסק הדין. גם בית המשפט יכול למנות כונס, ובדרך כלל מדובר בעורך דין.
רוב דירות המגורים שמגיעות לכינוס הן דירות שהבעלים שלהן לא עמדו בתשלומי המשכנתא או בחובות אחרים. יש גם מכירות של נאמנים בהליכי חדלות פירעון, שמתנהלות בצורה דומה ובאישור בית המשפט.
למה זה לוקח זמן? החוק מגן על דירת המגורים של חייב, ובדרך כלל דורש סידור מגורים חלופי לפני מכירה. בהלוואות משכנתא הלווה ויתר לא פעם מראש על חלק מההגנה, והסידור החלופי יכול להיות גם תשלום. ובכל זאת, עד שדירה מגיעה למודעה בעיתון עוברים לא פעם חודשים ואף שנים.
איך קונים דירה מכונס נכסים, שלב אחר שלב?
- מאתרים מודעה. הכונס מפרסם את הנכס בעיתונות, לרוב בשני עיתונים לפחות, ובאתרי נדל”ן. מודעות נמצאות גם אצל הבנקים ואצל עורכי דין שמשמשים ככונסים. המודעה כוללת פרטים בסיסיים, מועד לביקור בדירה ותאריך אחרון להגשת הצעות.
- רואים את הדירה ומקבלים את המסמכים. בביקור מקבלים טופס הצעה וטיוטת הסכם. ההסכם של הכונס הוא הסכם קבוע, ואין עליו משא ומתן. זה הזמן לשאול את השאלות שצריך לשאול לפני כל קנייה, רק בקצב מהיר יותר.
- בודקים בזמן קצר. זה השלב הכי חשוב, והכי לחוץ: זכויות, תכנון, מצב פיזי, חובות וסעיפי ההסכם, הכול לפני המועד האחרון להצעות.
- מסדרים מימון מראש. מגיעים להתמחרות עם אישור עקרוני למשכנתא, ולא בונים על כך שהבנק יאשר אחר כך. לוחות הזמנים אחרי הזכייה קצרים.
- מגישים הצעה. ההצעה מוגשת עם המחאה בנקאית או ערבות בנקאית אוטונומית, בדרך כלל של 5% עד 10% מגובה ההצעה. מי שלא זוכה מקבל אותה בחזרה.
- משתתפים בהתמחרות. לעיתים, אחרי המועד האחרון, הכונס מזמין את המציעים להתמחרות. נקודת הפתיחה היא ההצעה הגבוהה ביותר, ובכל סבב יש תוספת מינימלית. מי שלא מעלה את ההצעה יוצא, והגבוה ביותר זוכה.
- מחכים לאישור, ורק אז משלמים. הזוכה חותם על הסכם, והכונס מבקש את אישור בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל. רישום הערת אזהרה לטובת הקונה נעשה רק אחרי שההסכם אושר. אחר כך משלמים את היתרה לפי החוזה, מקבלים חזקה, ומשלימים את הרישום בטאבו.
מה בודקים לפני שמגישים הצעה?
הזמן עד המועד האחרון להצעות הוא בדרך כלל כל הזמן שיש לבדיקות. אחרי הזכייה כבר אין לאן לסגת בלי לסכן את הבטוחה.
✔ נסח טאבו עדכני: מי הבעלים, אילו שעבודים והערות רשומים, והאם הרישום תואם את הדירה בפועל.
✔ תיק הבניין בעירייה: היתרים, חריגות בנייה וצווים. חריגה שנמצאת אחרי הזכייה היא בעיה של הקונה.
✔ מצב פיזי: ביקור עם מהנדס או בודק מוסמך, והערכה של עלות השיפוץ.
✔ חובות ותשלומים: ארנונה, ועד בית ומים, ומה ההסכם קובע לגבי מי משלם אותם עד המסירה.
✔ האם הדירה פנויה: ואם לא, מה מצב ההליך מול המחזיקים.
✔ סעיפי ההסכם: מועד תשלום היתרה, מועד מסירה, היטל השבחה ותנאי ביטול.
✔ מחיר השוק: לפי עסקאות שבוצעו בבניין ובסביבה, ולא לפי מחירים מבוקשים.
שימו לב לפוטנציאל התחדשות. בניין שנמצא בתוכנית פינוי בינוי מושך יותר מציעים. במקרים כאלה ההתמחרות יכולה לעבור את השמאות בהרבה.
מה ההבדל בין קנייה מכונס לקנייה רגילה?
נושא | קנייה מכונס נכסים | קנייה רגילה מיד שנייה |
משא ומתן על המחיר | הצעה בכתב והתמחרות | משא ומתן חופשי |
החוזה | הסכם קבוע של הכונס | נבנה בין עורכי הדין |
מצב הדירה | “כמות שהיא”, בלי מצגים | המוכר מצהיר על המצב |
שעבודים ועיקולים | הדירה עוברת נקייה אחרי אישור | צריך לוודא הסרה בחוזה |
דמי תיווך | אין | בדרך כלל 2% בתוספת מע”מ |
זמן לבדיקות | קצר, עד המועד האחרון להצעות | לפי הסיכום עם המוכר |
ודאות | סופית רק אחרי אישור בית המשפט | בדרך כלל סופית בחתימה |
מועד מסירה | הכונס לא תמיד מחויב לתאריך | נקבע בחוזה |
השורה הזו משנה הכול: ודאות. בעסקה רגילה, החתימה בדרך כלל סוגרת את העסקה. בעסקת כינוס, גם אחרי הזכייה והחתימה, בית המשפט יכול לא לאשר את המכירה.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
האם דירה מכונס נכסים באמת זולה יותר?
לפעמים. ההערכות המקובלות מדברות על 10% עד 20% מתחת למחיר השוק, בעיקר בגלל המכירה הכפויה, המצב הפיזי של הדירות והסיכון שהקונה לוקח.
אבל המספרים בשטח מורכבים יותר. שמאי מקרקעין שבדק 10 עסקאות של דירות מכונס נכסים בין מרץ 2022 לדצמבר 2023, בניתוח שפורסם בפברואר 2024 באתר מרכז הנדל”ן, מצא ש-6 מהן נמכרו מעל מחיר השוק, 2 במחיר השוק ורק 2 מתחתיו. המדגם קטן, אבל הוא מראה את המגמה: כשיש הרבה מציעים, ההתמחרות מעלה את המחיר.
מתי יש יותר סיכוי להנחה?
✔ בשוק איטי, כשיש פחות מציעים בכל מכרז.
✔ בדירות עם בעיה שאפשר לפתור, כמו מצב פיזי ירוד או חריגה קטנה שאפשר להסדיר.
✔ בערים ובשכונות שפחות משקיעים מכירים.
❌ פחות סיכוי בדירות טובות במיקום מבוקש, או בבניינים עם פוטנציאל התחדשות עירונית.
שוק איטי הוא גם הזמן שבו מתעוררת השאלה מתי הזמן הנכון לקנות דירה להשקעה, כי אז ההזדמנויות מגיעות עם פחות תחרות.
כמה חוסכים בפועל? הדוגמה של אורן
אורן כבר גר בדירה בבעלותו בחיפה, ולכן כל דירה נוספת היא מבחינתו דירה להשקעה. הוא מוצא מודעה של כונס על דירת 3 חדרים יד שנייה בקריית אתא, שצריכה שיפוץ. לפי מחירון הדירות להשקעה בקריית אתא, דירות דומות במצב סביר נמכרות בכ-950,000 ₪.
רכיב | דירה מכונס נכסים | קנייה רגילה |
מחיר הדירה | 860,000 ₪ | 950,000 ₪ |
מס רכישה (8%) | 68,800 ₪ | 76,000 ₪ |
דמי תיווך (2% + מע”מ) | אין | 22,420 ₪ |
עורך דין ובדיקות (מהנדס ותכנון) | כ-8,100 ₪ | כ-8,600 ₪ |
שיפוץ | כ-60,000 ₪ | כ-20,000 ₪ |
4 חודשי עיכוב בלי שכירות | כ-10,200 ₪ | אין |
עלות כוללת | כ-1,007,100 ₪ | כ-1,077,000 ₪ |
חיסכון | כ-70,000 ₪, כ-6.5% |
המספרים להמחשה. השכירות הצפויה אחרי השיפוץ היא כ-2,550 ₪ בחודש.
ומה אם ההתמחרות עולה?
מחיר זכייה | עלות כוללת | חיסכון מול קנייה רגילה |
860,000 ₪ | כ-1,007,000 ₪ | כ-70,000 ₪ |
880,000 ₪ | כ-1,029,000 ₪ | כ-48,000 ₪ |
900,000 ₪ | כ-1,051,000 ₪ | כ-26,500 ₪ |
920,000 ₪ | כ-1,072,000 ₪ | כ-4,800 ₪ |
930,000 ₪ | כ-1,083,000 ₪ | הפסד של כ-6,000 ₪ |
מה הוא למד: “מחיר השוק פחות קצת” הוא לא מחיר מקסימום. אחרי מס, שיפוץ ועיכוב, נקודת האיזון של אורן היא כ-924,000 ₪, רק כ-3% מתחת למחיר של דירה דומה בשוק. לכן הוא קובע תקרה של 880,000 ₪ לפני ההתמחרות, ולא זז ממנה.
את מחיר ההשוואה עצמו הוא בודק לפי עסקאות אמיתיות, לא לפי מודעות. איך מזהים עסקת נדל”ן טובה בקריות מתחיל בדיוק בהשוואה הזו.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
מה הסיכונים בעסקת כינוס?
- הדירה נמכרת “כמות שהיא”. הכונס לא מצהיר על מצב הזכויות, על התכנון, על חריגות בנייה או על ליקויים. הסדרה של חריגה היא על חשבון הקונה. לכן קריאה של טופס 4, הגרמושקה והיתר הבנייה היא חלק מהבדיקה ולא מותרות.
- האותיות הקטנות בהסכם. ההסכם יכול להעביר לקונה תשלומים שבעסקה רגילה חלים על המוכר. הדוגמה המוכרת היא היטל השבחה, ולכן בודקים את הסעיף הזה לפני ההצעה.
- מועד מסירה לא ודאי. אישור בית המשפט ותשובות של רשויות יכולים להתעכב, והכונס לא תמיד מחויב לתאריך מסירה. מי ששוכר דירה ומתכנן להיכנס במועד מסוים, חשוף לעיכוב.
- ביטול העסקה. החייב יכול לפרוע את החוב לפני האישור, ובית המשפט רשאי לא לאשר מכירה, למשל אם המחיר נמוך מדי.
- מחזיקים בדירה. רוב הדירות נמכרות פנויות, אבל לא תמיד. דירה עם מחזיקים יכולה לעכב את כל התהליך.
- חילוט הבטוחה. מי שזכה ומתחרט, עלול לאבד את ההמחאה או את הערבות שהגיש.
- ההתלהבות בהתמחרות. זו הטעות היקרה מכולן. היא אחת מ5 הטעויות שעולות למשקיעים מאות אלפי שקלים: לשלם על עסקה יותר ממה שהמספרים מצדיקים.
איך מממנים דירה מכינוס נכסים?
כללי המימון הם אותם כללים של כל רכישה. מי שאין לו דירה יכול לקבל עד 75% מימון, משפרי דיור עד 70%, ומי שקונה דירה נוספת עד 50%. אחוז המימון לדירה נקבע לפי הנמוך מבין מחיר הדירה לבין השמאות של הבנק.
מה שונה בעסקת כינוס:
- בנקים זהירים יותר. יש מקרים שבהם בנק מסרב לממן, והקונה נשאר עם התחייבות לכונס.
- השמאות של הבנק יכולה להיות נמוכה מהמחיר. הפער יוצא מההון העצמי.
- הזמן קצר. את ההון העצמי מכינים לפני ההצעה, לא אחרי הזכייה.
מי שצריך להשלים הון בודק את פתרונות המימון לנדל”ן שעומדים לרשותו לפני ההתמחרות. אחרי הזכייה כבר אין זמן לחפש.
ההון העצמי של אורן: 430,000 ₪ (50% מהמחיר), 68,800 ₪ מס רכישה, כ-8,100 ₪ עורך דין ובדיקות וכ-60,000 ₪ שיפוץ. בסך הכול כ-567,000 ₪, ועוד רזרבה. המשכנתא של 430,000 ₪ ל-30 שנה בריבית של 5% היא כ-2,310 ₪ בחודש, מעט פחות מהשכירות הצפויה.
ומס הרכישה? הוא משולם כרגיל, תוך 60 יום. מי שאין לו דירה פטור עד 1,978,745 ₪. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון, לפי הוראת שעה שהוארכה עד 10 בפברואר 2027. בעסקת כינוס, מועד האישור יכול ליפול אחרי התאריך הזה, ולכן בודקים מראש איזה שיעור יחול. תכנון נכון של מס הרכישה משנה את התקרה, ולכן עושים אותו לפני ההצעה.
למי עסקת כינוס מתאימה?
✔ מתאים למי שיש לו הון עצמי זמין ואישור עקרוני, ויכול לפעול מהר.
✔ מתאים למי שמוכן לשפץ, ורואה בדירה במצב ירוד הזדמנות ולא בעיה.
✔ מתאים למי שיודע לקבוע מחיר מקסימום ולעמוד בו.
❌ לא מתאים למי שצריך ודאות לגבי מועד הכניסה לדירה.
❌ לא מתאים למי שאין לו עורך דין מקרקעין שבודק את ההסכם לפני ההצעה.
❌ לא מתאים למי שבונה על הנחה של 20% כמעט כמובן מאליו.
מי שבודק כמה כסף צריך לשים בצד לפני שהוא נכנס לתחום, יכול להתחיל בשאלה כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה, ולהוסיף לה את הרזרבה לשיפוץ.
איך פאוור קאפל בודקת עסקה מתחת למחיר השוק?
המודל של פאוור קאפל מחפש דירות שאפשר לקנות מתחת למחיר השוק ולהשביח. לפי החברה, רוב העסקאות מגיעות מעבודת שטח ארוכה, ממתווכים ומקשרים מקומיים. כינוס נכסים הוא עוד ערוץ, ולא תמיד הזול ביותר.
כל עסקה, גם מכונס, עוברת את אותם מבחנים:
- מחיר מול עסקאות דומות, ולא מול המחיר שבמודעה.
- בדיקת נאותות: זכויות, תכנון, מצב פיזי ועלויות שיפוץ.
- מימון עד הסוף: אישור עקרוני, הון עצמי ורזרבה.
- תוכנית השבחה: מה משפצים, כמה זה עולה, ומה זה מוסיף לערך ולשכירות.
גישה כזו מוכרת מעסקת פליפ, שבה קונים מתחת לשוק, משפצים ומוכרים. בעסקת כינוס, הבדיקה הזו צריכה לקרות מהר יותר, לפני המועד האחרון להצעות.
בשביל זה ליווי משקיעים בנדל”ן שווה במיוחד: עוד זוג עיניים שבודק את המספרים כשהשעון רץ.
שאלות נפוצות
מה זה כונס נכסים?
מי שמונה בידי רשם ההוצאה לפועל או בית המשפט כדי לנהל ולמכור נכס של חייב, ולפרוע מהתמורה את החוב. בדרך כלל זה עורך דין.
איך יודעים על דירות מכונס נכסים?
ממודעות בעיתונות ובאתרי נדל”ן, מהבנקים ומעורכי דין שמשמשים ככונסים. המודעה כוללת מועד לביקור בדירה ותאריך אחרון להגשת הצעות.
כמה כסף צריך להגיש עם ההצעה?
בדרך כלל המחאה בנקאית או ערבות בנקאית של 5% עד 10% מגובה ההצעה. מי שלא זוכה מקבל אותה בחזרה, ומי שזוכה ומתחרט עלול לאבד אותה.
מה זה התמחרות?
סבב הצעות פתוח שהכונס מקיים לפעמים אחרי המועד האחרון. הוא מתחיל מההצעה הגבוהה ביותר, ובכל סבב צריך להוסיף סכום מינימלי. מי שלא מעלה יוצא.
האם אפשר לקבל משכנתא על דירה מכונס נכסים?
כן, לפי אותם אחוזי מימון של כל רכישה. אבל בנקים זהירים יותר בעסקאות כאלה, ולכן מגיעים להתמחרות עם אישור עקרוני ועם הון עצמי מוכן.
האם הדירה נקייה מחובות?
אחרי אישור בית המשפט, הדירה עוברת לקונה נקייה משעבודים ומעיקולים. אבל ההסכם יכול להטיל על הקונה תשלומים מסוימים, כמו היטל השבחה, ולכן קוראים אותו לפני ההצעה.
כמה זמן לוקח עד שמקבלים מפתח?
אין זמן קבוע. אחרי הזכייה צריך אישור של בית המשפט או של רשם ההוצאה לפועל, ולפעמים גם תשובות של רשויות. הכונס לא תמיד מחויב לתאריך מסירה.
האם משלמים דמי תיווך בקנייה מכונס?
לא. אין דמי תיווך בתהליך, אבל כדאי לתקצב עורך דין מקרקעין ובדיקות מקיפות יותר מבעסקה רגילה.
בשורה התחתונה
דירות מכינוס נכסים יכולות להיות עסקה טובה להשקעה, אבל לא בגלל המילה “כינוס”. ההנחה נוצרת רק כשיש פחות מציעים, דירה עם בעיה שאפשר לפתור, וקונה שקבע מחיר מקסימום מראש. בלי שלושת אלה, ההתמחרות מחזירה את המחיר לשוק.
מי שבודק עסקה כזו יכול להריץ את כל העלויות, כולל מס, שיפוץ ועיכוב, במחשבון כדאיות העסקה לפני שהוא מגיש הצעה.
תכנית הליווי של פאוור קאפל מתחילה בשיחת התאמה קצרה, ובפגישת המצפן שאחריה בונים את התקציב, את המימון ואת סוג העסקה שמתאים לכם.
כל המידע במאמר נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ השקעות. הנהלים, החקיקה, הריביות ומחירי הדירות משתנים, והדוגמאות המספריות הן המחשה בלבד. לפני הגשת הצעה לכונס נכסים יש להיעזר בעורך דין מקרקעין.