איפה אפשר למצוא תוכנית ליווי בהשקעות נדל”ן בקריית ים? המדריך למשקיע עם הון פנוי

יש לכם הון פנוי. הוא יושב בפיקדון, בקרן כספית או בתיק ניירות ערך, ואתם רוצים שחלק ממנו יעבוד בנדל”ן. שמעתם על קריית ים ועל ההתחדשות העירונית שלה, ואתם לא רוצים לעשות את זה לבד. איפה מוצאים תוכנית ליווי?

תוכנית ליווי בהשקעות נדל”ן בקריית ים מוצאים אצל חברות ליווי משקיעים שפועלות בקריות עצמן ומכירות את מתחמי ההתחדשות של העיר עד רמת הבניין. פאוור קאפל מפעילה תוכנית כזו מאז 2019. דין ומיק, המייסדים, רכשו בעצמם דירות בקריית ים, והתוכנית בנויה משישה שלבים: ממיפוי ההון והמטרות, דרך בחירת מתחם ובדיקת נאותות, ועד ליווי אחרי הרכישה.

עיקרי הדברים

• למי שיש הון, הכסף הוא לא המגבלה. המגבלה היא ההחלטות: כמה להשקיע, עם מינוף או בלי, באיזה מתחם ובאיזה שלב.
• קריית ים היא השקעה של השבחה. מתוכננות בה כ-10,000 דירות חדשות במקום פחות מ-2,000 ותיקות, והתשואה הגולמית נמוכה: כ-2.5% עד 3.3%.
• תוכנית ליווי טובה מתחילה בהקצאה ולא בדירה. קודם מחליטים איזה חלק מההון נכנס לנדל”ן, ורק אחר כך בוחרים נכס.
• המתחמים בעיר נמצאים בשלבים שונים. אג”ש עם היתרים ראשונים, שפירא ויוספטל מאושרים, צה”ל ממתין לאישור.
• עם 1.8 מיליון ₪ פנויים יש לפחות שלוש דרכים שונות להשקיע בעיר, והן נבדלות בחוב, בנזילות ובפיזור.
• פאוור קאפל מלווה בשישה שלבים, והצעד הראשון הוא שיחת התאמה.
  
  

הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על מקורות פומביים ועל נתוני שוק שפורסמו בין 2023 ל-2026. המאמר אינו ייעוץ השקעות, ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי.

למה משקיע עם הון פנוי צריך תוכנית ליווי בכלל?

משקיע מתחיל נתקע בשאלה מאיפה להביא הון עצמי. אצלכם השאלה הזו פתורה, ולכן הטעויות נראות אחרת.

הטעות האופיינית של מי שיש לו הון: לקנות מהר, במזומן, דירה אחת, במתחם שנבחר לפי כתבה בעיתון.

לפני שמגיעים לדירה, יש חמש החלטות שצריך לקבל:

• כמה מההון נכנס לנדל”ן, וכמה נשאר נזיל.
• עם מינוף או בלי. משכנתא מקטינה את ההון שנכנס לעסקה, ומוסיפה חוב וריבית.
• איזה מתחם ואיזה שלב. מתחם עם היתר שונה לגמרי ממתחם שרק הופקד.
• איזה בניין. לא כל בניין ברחוב נכלל בתוכנית.
• מתי ואיך יוצאים. הרווח מגיע מהשבחה, ולכן צריך לדעת מראש מתי מממשים.

הון בלי אסטרטגיה הוא המצב שממנו מתחילה רוב העבודה עם משקיעים מהסוג הזה: יש כסף, יש רצון, ואין עדיין מפה.

מה תוכנית ליווי בקריית ים חייבת לכלול?

“ליווי” היא מילה רחבה. בקריית ים, תוכנית רצינית כוללת שבעה רכיבים, ולכל אחד תוצר שמקבלים ביד.

בפינוי בינוי הדירה הוותיקה היא כרטיס הכניסה לבניין חדש. לכן רוב הרכיבים בטבלה עוסקים במתחם ובתכנון, ולא בדירה עצמה.

מבחן פשוט: אם התוכנית מתחילה בדירה ולא ברכיב הראשון, זו מכירה ולא ליווי.

למה דווקא קריית ים מתאימה למי שיש לו הון פנוי?

קריית ים היא העיר עם צנרת ההתחדשות הצפופה ביותר בקריות ביחס לגודלה.

• כ-10,000 דירות חדשות מתוכננות במתחמי התחדשות, במקום פחות מ-2,000 דירות קיימות.
• המחירים עלו כ-56% בפחות מארבע שנים, והמחיר הממוצע לדירה הגיע לכ-1,546,000 ₪ (מדלן, ספטמבר 2025).
• שכר הדירה עלה לאט יותר, ולכן התשואה הגולמית ירדה לכ-2.5% עד 3.3%.

מה זה אומר: קריית ים היא לא השקעה של תזרים. שכר הדירה מחזיק את הנכס בזמן ההמתנה, והרווח מגיע כשהמתחם מתקדם.

זו הסיבה שהעיר מתאימה במיוחד למי שיש לו הון פנוי. הוא לא תלוי בשכר הדירה כדי לשלם את החשבונות, והוא יכול לחכות.

✔ מתאים לכם אם: יש לכם אופק של 7 עד 12 שנים, ואתם לא צריכים את ההכנסה החודשית מהדירה.

❌ פחות מתאים אם: אתם מחפשים תשואה שוטפת גבוהה, או שתצטרכו את הכסף בחזרה בתוך שנתיים-שלוש.

השאלה האם כדאי להשקיע בנדל”ן בקריית ים מקבלת תשובה אחת למי שצריך הכנסה חודשית, ותשובה אחרת למי שיכול לחכות.

באיזה מתחם ובאיזה שלב נכנסים?

זו ההחלטה שקובעת יותר מכל דבר אחר כמה סיכון אתם לוקחים וכמה מהרווח כבר נמצא במחיר.

הכלל: ככל שהמתחם מתקדם יותר, הסיכון התכנוני יורד והמחיר עולה. אין שלב “נכון”. יש שלב שמתאים לאופק הזמן שלכם.

מתחם אג”ש הוא הדוגמה למתחם מתקדם: התוכנית המפורטת הראשונה שאושרה בקריות, עם שישה תתי-מתחמים שכל אחד מתקדם בקצב שלו.

מתחם צה”ל הוא הדוגמה ההפוכה: המתחם הגדול בעיר, שעדיין לא אושר. מי שקונה בו היום קונה אופציה ולא לוח זמנים.

השלבים האלה מתעדכנים כל הזמן, ומתחמי ההתחדשות בקריות נראים היום אחרת ממה שנראו לפני שנה. שפירא, למשל, אושר רק בספטמבר 2026.

כמה מההון להשקיע, ועם מינוף או בלי?

רונן, בן 54, מחזיק 1,800,000 ₪ פנויים. יש לו דירת מגורים, והוא רוצה להשקיע חלק מהכסף בנדל”ן בקריית ים. הוא בוחן דירת 3 חדרים ותיקה בתוך מתחם התחדשות, במחיר של 1,200,000 ₪ ועם שכר דירה של כ-3,300 ₪ בחודש.

מכיוון שכבר יש לו דירה, מס הרכישה הוא 8%: 96,000 ₪. העלויות הנלוות (עורך דין, שמאי, תיווך) הן כ-30,000 ₪.

הנה שלוש דרכים, בהנחת ריבית ממוצעת של 5% ופריסה ל-25 שנה:

מה המספרים אומרים:

• דרך א’ היא הפשוטה ביותר: אין חוב ואין ריבית. אבל שלושה רבעים מההון יושבים בבניין אחד, והתשואה על הכסף שנכנס היא כ-3% בשנה.
• דרך ב’ היא הקרובה ביותר למשפט “להשקיע חלק מההון”. נכנסים כ-40%, ויותר ממיליון ₪ נשארים נזילים. המחיר הוא חוב של 600,000 ₪ ותוספת קטנה מהכיס בכל חודש.
• דרך ג’ מפזרת בין שני מתחמים בשלבים שונים, למשל אחד מאושר ואחד מופקד. היא גם מכפילה את החוב, וכמעט כל ההון נכנס לעיר אחת.

אף אחת מהדרכים אינה המלצה. הבחירה תלויה באופק הזמן, בהכנסה השוטפת ובמה שעוד יש בתיק. זו בדיוק ההחלטה שמקבלים ברכיב הראשון של תוכנית ליווי.

החשבון של כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה בקריית ים משתנה לפי מחיר הדירה, ולכן כדאי להריץ אותו על הדירה שבאמת שוקלים.

מחשבון כדאיות עסקה מראה את התזרים החודשי לפי מחיר, שכר דירה וריבית, עוד לפני שמתקדמים לדירה מסוימת.

ויש שאלה שקודמת לכל זה: האם כל ההון שמיועד לנדל”ן צריך להיות בעיר אחת. תיק נדל”ן מאוזן בין ישראל לחו”ל הוא אפשרות שמשקיעים עם הון פנוי בוחנים לצד קריית ים, ולא במקומה.