דירה ותיקה מול חדשה בקריית ים: מה מניב יותר בפועל
הנקודות המרכזיות: התשובה האינטואיטיבית – “ותיקה מניבה יותר” – נכונה רק בברוטו. בנטו הפער כמעט נסגר. דירה ותיקה: מחיר כניסה נמוך, תשואה ברוטו גבוהה יותר – אבל תחזוקה יקרה, זמני ריקות ארוכים יותר, וקושי להתחרות מול דירות עם ממ”ד ומעלית. דירה חדשה: תשואה ברוטו נמוכה יותר – אבל הוצאות נמוכות, שוכר איכותי, ופחות כאב ראש. […]
קרבה לים, לרכבת או למרכז: מה מייצר ביקוש שכירות חזק יותר בקריית ים
הנקודות המרכזיות: הקרבה לרכבת היא מנוע הביקוש החזק ביותר בקריית ים – היא פונה לשוכר שנוסע לעבודה, והוא הקהל עם כושר התשלום הגבוה ביותר בעיר. הקרבה לים מייצרת פרמיה במחיר המכירה, אבל פחות בשכר הדירה. זה הפער שהכי הרבה משקיעים מפספסים. הקרבה למרכז (מרכז ניצן) מייצרת את הביקוש היציב ביותר, עם זמני ריקות קצרים – […]
קריית ים ב’: השכונה שבלב העיר ובלב ההתחדשות
קריית ים ב’ היא הרובע המרכזי של העיר – לא הדרומי ולא הצפוני, אלא זה שבו נמצאת הליבה העירונית. כאן שוכן מרכז ניצן (המכונה גם מרכז נמיר), שבו מרוכזות רוב חנויות העיר, לצד בניין העירייה, הספרייה העירונית, המתנ”ס, הפלנטריום ומוסדות חינוך מרכזיים כמו רודמן ולוינסון. השכונה חוצה את הצירים המרכזיים של קריית ים – רחוב […]
קריית ים א’: השכונה המטופחת בדרום והנגישה ביותר בעיר
קריית ים א’ היא הרובע הדרומי של העיר, והראשון מבין ארבעת הרובעים הוותיקים שנבנו משנות ה-50. היתרון המובהק שלה הוא הנגישות: מיקומה בדרום מקרב אותה לצומת לב המפרץ (כרבע שעה נסיעה) ולתחנת הרכבת של קריית מוצקין (כרבע שעה הליכה), ומאפשר הגעה למרכז מת”ם בחיפה בכ-30 דקות בשעות העומס. בתוך השכונה עצמה, התושבים יכולים להגיע ברגל […]
תוכנית האב לניידות בקריית ים: תחבורה, הליכתיות ומה זה עושה לערך
קריית ים היא הראשונה בקריות שגיבשה תוכנית אב לניידות – מסמך תכנוני שמתמקד בשלושת הצירים המרכזיים בעיר: שדרות ירושלים, רחוב פנחס ספיר ורחוב צה”ל. מטרת התוכנית היא לייצר סינרגיה בין פיתוח אמצעי התחבורה לבין פיתוח שימושי הקרקע, ולהעלות את השימוש בתחבורה ציבורית ובאמצעים לא-מוטוריים. היא משלימה את תוכנית המתאר הכוללנית, שמקדמת קיבולת של כ-80,000 תושבים […]
קריית ים למשפחות: חינוך, פארקים ושירותים
קריית ים מציעה למשפחות תשתית רחבה יותר ממה שדימוי העיר מרמז: מערכת חינוך המקיפה כ-6,800 תלמידים ב-13 בתי ספר וב-51 גני ילדים, הפרוסים ברחבי העיר וכוללים את כל הזרמים – ממלכתי, ממלכתי דתי, חרדי ציבורי וחינוך מיוחד. לכך מתווספים פארק איינשטיין, חוף זבולון, היכל לאמנויות הבמה, ותוכנית חוף שכוללת מרכז לחינוך ימי, מגרשי ספורט ואתר […]
איך מממנים דירה במתחם פינוי בינוי
מימון רכישת דירה במתחם פינוי-בינוי מורכב יותר ממימון דירה רגילה, ורוב המשקיעים מגלים את זה רק מול הבנק. הסיבה: הבנק ממן נכס שערכו מבוסס במידה רבה על פוטנציאל עתידי, ושבסופו של תהליך אמור להיהרס – מה שמעלה שאלות לגבי הבטוחה. הכללים הבסיסיים חלים במלואם: אחוז מימון של עד 50% לדירה שאינה יחידה, מס רכישה של […]
מיסוי בעסקאות פינוי בינוי: מה משקיע צריך לדעת
מבחינת רשויות המס, עסקת פינוי-בינוי היא עסקת מכר מלאה: בעל הדירה “מוכר” ליזם את דירתו ואת זכויות הבנייה, ובתמורה מקבל דירה חדשה. כדי שהמיסוי לא יחסום את ההתחדשות העירונית, חוקק פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, שמעניק פטור ממס שבח בתנאים מוגדרים. הכללים המרכזיים: הפטור ניתן על דירה אחת בלבד לכל בעל קרקע – על […]
דירות קטנות בקריית ים: למה הן עלו 49% ומה צפוי הלאה
דירות 2 חדרים בקריית ים רשמו את העלייה החדה ביותר בעיר – כ-49% בשנתיים, לפי נתוני מדלן שפורסמו ב-2023 – לעומת כ-42% בדירות 3 חדרים וכ-39% בדירות 4 חדרים. הסיבה אינה מקרית: ככל שהדירה קטנה, ישנה וזולה יותר, כך היא מועמדת טובה יותר לפינוי-בינוי – והשוק מתמחר את פוטנציאל ההתחדשות דווקא בסגמנט הזה. מאז המשיכו […]
שוק השכירות בקריית ים: מי שוכר ובכמה
שוק השכירות בקריית ים נשען על שלושה מנועי ביקוש: אוכלוסייה מקומית ותיקה שרובה שוכרת, עובדים מאזורי התעסוקה הסמוכים – ובראשם רפאל, שצפויה לגדול מכ-7,000 לכ-12,000 עובדים – וזוגות צעירים שנדחקים מחיפה בשל המחירים. טווחי שכר הדירה בעיר נעים בגסות בין כ-2,300 שקל לדירת 2 חדרים ועד כ-4,500 שקל ומעלה לדירה חדשה ומרווחת, כשהפער בין דירה […]