קטגוריה: צמיחה כלכלית

מתחם יוספטל בקריית ים: התוכנית המאושרת שעל קו הים

הנקודות המרכזיות: 454 דירות ותיקות ← כ-1,690 דירות חדשות (התוכנית מציעה עד כ-1,850 יחידות). התוכנית אושרה בותמ”ל בדצמבר 2023 – אחת המתקדמות בעיר מבחינה תכנונית. המתחם משתרע על הקו הראשון והשני לים, בצפון העיר, משני צידי רחוב יוספטל. כ-30% מהדירות מתוכננות במתווה בינוי-פינוי – הדיירים עוברים ראשונים, ורק אז נהרס הישן. מגדלים עד 27 קומות […]

מתחם אג”ש בקריית ים: התוכנית הראשונה שאושרה בכל הקריות

הנקודות המרכזיות: 244 דירות ותיקות → 1,538 דירות חדשות. מכפיל של יותר מפי 6. תוכנית אג”ש היא התוכנית המפורטת הראשונה שאושרה בקריית ים ובמרחב הקריות כולו – בתוקף מפברואר 2020. המתחם מחולק לשישה תת-מתחמים עצמאיים, שכל אחד יכול להתקדם בנפרד. זה הנתון החשוב ביותר למשקיע. מיקום מרכזי: בין רחוב צה”ל בדרום, הנרייטה סולד במזרח, פנחס […]

קריית ים או קריית מוצקין? ההכרעה בין יציבות של היום לשינוי של מחר

הנקודות המרכזיות: > שתי הקריות אינן מתחרות על אותו משקיע. הן מציעות שני מוצרים פיננסיים שונים. > קריית מוצקין: עיר בוגרת, דירוג סוציו-אקונומי מהגבוהים בקריות, ביקוש יציב – אבל מחירי כניסה גבוהים ופחות מרחב לקפיצת ערך. > קריית ים: נחשבה החלשה בקריות, והיום מוקד התחדשות עם יותר מ-6,000 יחידות מתוכננות, ים, ומכפילים גבוהים במיוחד. > […]

אלפי דירות חדשות בדרך לקריית ים. מה זה יעשה לשכר הדירה שלכם?

הנקודות המרכזיות: > המספר שמצוטט הוא “יותר מ-6,000 יחידות”. סכימת המתחמים בפועל מגיעה גבוה יותר – סביב 8,600-9,000. > בעיר של כ-42 אלף תושבים, זו כמעט הכפלה. תוכנית המתאר מכוונת לקיבולת של כ-80,000 תושבים. > הבשורה הטובה: המסירה מדורגת על פני עשור ויותר. אין הצפה חד-פעמית. > הבשורה הפחות טובה: הסיכון מרוכז בשני מקומות – […]

איך מנהלים דירה להשכרה בקריית ים בזמן ההמתנה להתחדשות

הנקודות המרכזיות: ההמתנה להתחדשות נמדדת בשנים – ובכל התקופה הזו אתה בעל דירה ותיקה שצריך להשכיר, לתחזק ולממן. הטעות הנפוצה: להתייחס לנכס כאל “כרטיס לוטו” ולהזניח אותו. נכס מוזנח מושכר פחות טוב, ובמקרים מסוימים גם נפגע במשא ומתן מול היזם. שיפוץ ממוקד יכול להוסיף 800-1,000 שקל לשכר הדירה – בלי לפגוע בפוטנציאל הפינוי-בינוי. בבניין משנות […]

כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה בקריית ים

הנקודות המרכזיות: לא 50% – אלא כ-62%-65% מעלות העסקה. ההפרש נובע ממס רכישה של 8% ומעלויות נלוות של 3%-4%. על דירה במיליון שקל: כ-620-650 אלף שקל במזומן, ולא חצי מיליון. הבנק מממן אחוז מהערכת השמאי, לא ממחיר העסקה. בדירות ותיקות עם פוטנציאל התחדשות זה פער שמתורגם להון עצמי נוסף. בנק ישראל אוסר על שעבוד דירה […]

דירה ותיקה מול חדשה בקריית ים: מה מניב יותר בפועל

הנקודות המרכזיות: התשובה האינטואיטיבית – “ותיקה מניבה יותר” – נכונה רק בברוטו. בנטו הפער כמעט נסגר. דירה ותיקה: מחיר כניסה נמוך, תשואה ברוטו גבוהה יותר – אבל תחזוקה יקרה, זמני ריקות ארוכים יותר, וקושי להתחרות מול דירות עם ממ”ד ומעלית. דירה חדשה: תשואה ברוטו נמוכה יותר – אבל הוצאות נמוכות, שוכר איכותי, ופחות כאב ראש. […]

קרבה לים, לרכבת או למרכז: מה מייצר ביקוש שכירות חזק יותר בקריית ים

הנקודות המרכזיות: הקרבה לרכבת היא מנוע הביקוש החזק ביותר בקריית ים – היא פונה לשוכר שנוסע לעבודה, והוא הקהל עם כושר התשלום הגבוה ביותר בעיר. הקרבה לים מייצרת פרמיה במחיר המכירה, אבל פחות בשכר הדירה. זה הפער שהכי הרבה משקיעים מפספסים. הקרבה למרכז (מרכז ניצן) מייצרת את הביקוש היציב ביותר, עם זמני ריקות קצרים – […]

קריית ים ב’: השכונה שבלב העיר ובלב ההתחדשות

קריית ים ב’ היא הרובע המרכזי של העיר – לא הדרומי ולא הצפוני, אלא זה שבו נמצאת הליבה העירונית. כאן שוכן מרכז ניצן (המכונה גם מרכז נמיר), שבו מרוכזות רוב חנויות העיר, לצד בניין העירייה, הספרייה העירונית, המתנ”ס, הפלנטריום ומוסדות חינוך מרכזיים כמו רודמן ולוינסון. השכונה חוצה את הצירים המרכזיים של קריית ים – רחוב […]

קריית ים א’: השכונה המטופחת בדרום והנגישה ביותר בעיר

קריית ים א’ היא הרובע הדרומי של העיר, והראשון מבין ארבעת הרובעים הוותיקים שנבנו משנות ה-50. היתרון המובהק שלה הוא הנגישות: מיקומה בדרום מקרב אותה לצומת לב המפרץ (כרבע שעה נסיעה) ולתחנת הרכבת של קריית מוצקין (כרבע שעה הליכה), ומאפשר הגעה למרכז מת”ם בחיפה בכ-30 דקות בשעות העומס. בתוך השכונה עצמה, התושבים יכולים להגיע ברגל […]