איך מממנים דירה במתחם פינוי בינוי
מימון רכישת דירה במתחם פינוי-בינוי מורכב יותר ממימון דירה רגילה, ורוב המשקיעים מגלים את זה רק מול הבנק. הסיבה: הבנק ממן נכס שערכו מבוסס במידה רבה על פוטנציאל עתידי, ושבסופו של תהליך אמור להיהרס – מה שמעלה שאלות לגבי הבטוחה. הכללים הבסיסיים חלים במלואם: אחוז מימון של עד 50% לדירה שאינה יחידה, מס רכישה של […]
מיסוי בעסקאות פינוי בינוי: מה משקיע צריך לדעת
מבחינת רשויות המס, עסקת פינוי-בינוי היא עסקת מכר מלאה: בעל הדירה “מוכר” ליזם את דירתו ואת זכויות הבנייה, ובתמורה מקבל דירה חדשה. כדי שהמיסוי לא יחסום את ההתחדשות העירונית, חוקק פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, שמעניק פטור ממס שבח בתנאים מוגדרים. הכללים המרכזיים: הפטור ניתן על דירה אחת בלבד לכל בעל קרקע – על […]
דירות קטנות בקריית ים: למה הן עלו 49% ומה צפוי הלאה
דירות 2 חדרים בקריית ים רשמו את העלייה החדה ביותר בעיר – כ-49% בשנתיים, לפי נתוני מדלן שפורסמו ב-2023 – לעומת כ-42% בדירות 3 חדרים וכ-39% בדירות 4 חדרים. הסיבה אינה מקרית: ככל שהדירה קטנה, ישנה וזולה יותר, כך היא מועמדת טובה יותר לפינוי-בינוי – והשוק מתמחר את פוטנציאל ההתחדשות דווקא בסגמנט הזה. מאז המשיכו […]
שוק השכירות בקריית ים: מי שוכר ובכמה
שוק השכירות בקריית ים נשען על שלושה מנועי ביקוש: אוכלוסייה מקומית ותיקה שרובה שוכרת, עובדים מאזורי התעסוקה הסמוכים – ובראשם רפאל, שצפויה לגדול מכ-7,000 לכ-12,000 עובדים – וזוגות צעירים שנדחקים מחיפה בשל המחירים. טווחי שכר הדירה בעיר נעים בגסות בין כ-2,300 שקל לדירת 2 חדרים ועד כ-4,500 שקל ומעלה לדירה חדשה ומרווחת, כשהפער בין דירה […]
המלון הראשון בקריית ים: התיירות כמנוע נדל”ן חדש
בקריית ים אין כיום אף חדר מלון – ובשנת 2026 אמורה להתחיל בנייתו של הראשון: מבנה בן 6 קומות עם 120 חדרים. במקביל, יזם פרטי רכש שלושה מגרשים בהיקף 12 דונם באחד השטחים הקרובים ביותר לים שבהם מותר להקים מלון בישראל, לצורך הקמת מלון של כ-140 חדרים בהשקעה של כ-200 מיליון שקל. ראש העיר הצהיר […]
תוכנית רצועת חוף הים בקריית ים: מה מתוכנן ומה זה שווה לנכסים
תוכנית רצועת חוף הים בקריית ים היא התוכנית שנועדה להפוך את העיר ל”עיר חוף ישראלית מובילה” – מוקד תיירות שכולל מתחמי לינה, גלישה, שיט, ספורט חופי ובילוי. התוכנית, שהוכנה ב-2017 בשיתוף ציבור ומקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל והעירייה, מציעה להרחיב את רצועת חוף הרחצה על ידי הסטת קו הטיילת הבנויה מזרחה, ולהקים כ-70,000 מ”ר […]
כמה דירות חדשות מתוכננות בהתחדשות עירונית בקריית ים?
בקריית ים מתוכננות יותר מ-6,000 דירות חדשות בפרויקטי התחדשות עירונית. סיכום המתחמים המקודמים בפועל, מתחם אחר מתחם, מגיע לכ-7,000 עד 9,000 יחידות דיור – תלוי אילו תוכניות נספרות ובאיזה שלב תכנוני. התוספת הזו באה במקום כ-1,750 דירות ותיקות בלבד, כלומר מכפיל ממוצע של כ-5 ואף יותר. בעיר מתגוררים כיום כ-42 אלף תושבים, והתוכניות העתידיות עשויות […]
פינוי בינוי קריית ים: המדריך המלא לתהליך ולהזדמנות
פינוי בינוי בקריית ים הוא התהליך שמשנה את פני העיר: אלפי דירות שיכון ותיקות משנות ה-50 וה-60 מפונות, ובמקומן נבנים מגדלים חדשים בהיקפים שמכפילים את מספר היחידות פי 5 ואף יותר. בעיר מקודמים במקביל שבעה מתחמים מרכזיים – יוספטל, צה”ל, אג”ש, צבא קבע, שפירא, לכיש-דרום, ופרויקט קק”ל/שדרות ירושלים – בשלבים תכנוניים שונים, מהכרזה ראשונית ועד […]
מתחם צה”ל בקריית ים: 381 דירות הופכות ל-1,900 – והציר הראשי החדש
מתחם צה”ל הוא פרויקט ההתחדשות העירונית הגדול בקריית ים, ואחד הגדולים במפרץ חיפה. התוכנית מציעה פינוי של 381 דירות שיכון ותיקות ובניית 1,900 יחידות דיור חדשות, בתוספת 200 יחידות לדיור מיוחד, דיור להשכרה או מלונאות – כלומר מכפיל דרמטי, שמגדיל את השטח הבנוי פי 9.26 (253% בנייה במקום 27%). מעבר לדיור, התוכנית כוללת כ-6,715 מ”ר […]
התחדשות עירונית קריית ים: המדריך המלא למשקיע
קריית ים, שנחשבה במשך שנים לקרייה החלשה במפרץ חיפה, הפכה לאחד ממוקדי ההתחדשות העירונית הגדולים בישראל. תחזיות מדברות על תוספת של כ-6,250 יחידות דיור חדשות דרך פרויקטי התחדשות שמכסים חלק ניכר משטח העיר – כולל מתחמים ענקיים כמו מתחם יוספטל (454 דירות שיהפכו לכ-1,690 יחידות, בתוכנית שכבר אושרה בותמ”ל בדצמבר 2023), מתחם צה”ל (381 דירות […]