איך משתמשים בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה? מה עובד, ומה הבנק לא יאשר

אפשר להשתמש בדירה קיימת כדי לקנות דירה שנייה, אבל לא בדרך שרוב האנשים חושבים. לפי הוראות המפקח על הבנקים, בנק לא רשאי לתת הלוואה שמיועדת לשמש הון עצמי לרכישת דירה, גם אם משעבדים לו את הדירה הקיימת. הדרכים שנשארות: הלוואה מגוף חוץ-בנקאי בשעבוד דרגה שנייה, מכירה של הדירה הקיימת (עם הלוואת גישור למשפרי דיור), או קנייה של שתי דירות מהכסף שמשתחרר במכירה. לכל דרך יש מחיר אחר, ולכן ההחלטה מתחילה במספרים ולא בבנק.

עיקרי הדברים

• בנק לא רשאי לממן את ההון העצמי לדירה נוספת. הכלל הזה בתוקף מאוקטובר 2021, והוא חוזר גם במסמך השאלות והתשובות של בנק ישראל מפברואר 2026.
• הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה מותרת עד 50% משווי הנכס, ועד 70% כשהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪. אבל היא לא אמורה לשמש הון עצמי לדירה.
• משכנתא על דירה שנייה מוגבלת ל-50% מהמחיר, ומס הרכישה הוא 8% מהשקל הראשון, עד 6,055,070 ₪.
• מ-1 באוקטובר 2026 יחס ההחזר נבדק על כל האשראי שמשועבד על אותו נכס, ולא על כל הלוואה בנפרד.
• אצל רונית ואלון, הלוואה חוץ-בנקאית של כ-425,000 ₪ בריבית 9% עולה כ-3,190 ₪ בחודש, בזמן שהשכירות מכסה בערך את המשכנתא על הדירה החדשה.
• סדר הרכישות קובע את מס הרכישה: מי שמוכר וקונה שתי דירות וקונה קודם את דירת ההשקעה, עלול לשלם כ-64,000 ₪ יותר.
  
  

הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על הוראות בנק ישראל, על החקיקה ועל פרסומים פומביים, נכון לאוקטובר 2026. המאמר אינו ייעוץ משכנתאות, ייעוץ מס או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על מימון יש להיעזר ביועץ משכנתאות ובעורך דין.

מה הבנק מאפשר, ומה הוא לא מאפשר, כשכבר יש לכם דירה?

הדבר הראשון שצריך לדעת: הדירה הקיימת היא לא כספומט. סעיף 2.6 במסמך השאלות והתשובות של המפקח על הבנקים קובע שבנק לא רשאי להעמיד ללווה הלוואה נוספת “המיועדת לשמש הון עצמי” לרכישת דירה. כל אשראי אחר צריך להיות נפרד מהרכישה, ולעבור את הבדיקות הרגילות של הבנק.

ההוראה נכנסה לתוקף ב-6 באוקטובר 2021, והיא פוגעת בעיקר במשקיעים שרוצים להחזיק שתי דירות. יש לה שני חריגים בלבד:

ומה עם הלוואה לכל מטרה? בתחילת 2026 בנק ישראל עיגן בהוראה הקבועה שלו את ההקלה מתקופת המלחמה: עד 70% משווי הנכס, כשהחלק שמעל 50% לא עולה על 200,000 ₪ במצטבר. דירה ששווה 2,000,000 ₪ עם יתרת משכנתא של 500,000 ₪ יכולה לשאת עד 1,200,000 ₪ אשראי בסך הכול. החישוב המלא של מינוף דירה קיימת והתקרה של 50% ועוד 200 אלף חשוב למי שצריך את הכסף למטרה אחרת. אבל הבנק שואל למה הכסף מיועד, ואם המטרה היא הון עצמי לדירה נוספת, ההלוואה לא תאושר למטרה הזו.

ההגבלה הזו היא בדיוק הסיבה שפתרונות מימון נדל”ן למשקיעים נראים היום אחרת מאשר לפני 2021.

אילו דרכים נשארו להשתמש בדירה הקיימת?

רוב המשקיעים שמחזיקים דירה ורוצים שנייה, בלי למכור, מגיעים לדרך הראשונה. לכן מתחילים בה.

דרך 1: הלוואה חוץ-בנקאית בשעבוד דרגה שנייה

גופים חוץ-בנקאיים לא כפופים להוראה של המפקח על הבנקים. הם מלווים כנגד שעבוד דרגה שנייה על הדירה הקיימת, בדרך כלל עד כ-70% משוויה כולל המשכנתא שכבר רשומה עליה. הכסף משמש הון עצמי, והבנק נותן משכנתא של עד 50% על הדירה החדשה.

מה צריך לדעת לפני:

1. הבנק שמחזיק במשכנתא הראשונה צריך להסכים לשעבוד השני. בלי מכתב הסכמה אין עסקה.
2. הריבית גבוהה, והתקופה קצרה. הרבה הלוואות כאלה בנויות כהלוואת בלון: משלמים ריבית בלבד, והקרן חוזרת בסוף.
3. יכולות להיות עמלות יציאה, גם במסלול צמוד פריים.
4. הבנק יספור את ההחזר על ההלוואה החוץ-בנקאית ביחס ההחזר כשיבדוק את המשכנתא על הדירה החדשה. את מקור ההון העצמי מציגים לבנק בגלוי.

איך בדיוק עובד שעבוד דרגה שנייה על דירה קיימת, ומה ההבדל בינו לבין משכנתא רגילה, זו השאלה הראשונה לשאול כל גוף מממן.

כמה זה עולה בפועל? הדוגמה של רונית ואלון

רונית ואלון גרים בחיפה בדירה ששווה 2,000,000 ₪, עם יתרת משכנתא של 500,000 ₪ והחזר של 3,000 ₪ בחודש. ההכנסה הפנויה שלהם היא 24,000 ₪ נטו, ויש להם 150,000 ₪ בחסכונות. הם רוצים דירת 3 חדרים יד שנייה בקריית אתא ב-950,000 ₪.

התזרים החודשי:

השכירות של כ-2,550 ₪ מבוססת על טווח של 2,400 עד 2,700 ₪ לדירות 3 חדרים יד שנייה בעיר. מי שרוצה לבדוק את הטווח לבד יכול להיעזר במחירון הדירות להשקעה בקריית אתא.

יחס ההחזר: 3,000 + 2,550 + 3,190 = 8,740 ₪, כ-36% מההכנסה. זה בתוך תקרת ה-50% של בנק ישראל, אבל רחוק מלהיות נוח.

מה הם למדו: הדירה החדשה כמעט מממנת את עצמה, וההלוואה החוץ-בנקאית היא העלות האמיתית. בשלוש שנים הם ישלמו עליה כ-115,000 ₪ ריבית, והקרן של 425,000 ₪ עדיין תחכה להם. לכן תוכנית יציאה היא חלק מהעסקה, לא נספח: חיסכון שנבנה בתקופת ההלוואה, או מכירה של נכס. על מימון מחדש בבנק לא כדאי לבנות. לפי בנק ישראל, הלוואה למיחזור מסווגת לפי המטרה של ההלוואה המקורית, ובנק עשוי לסרב למחזר הלוואה ששימשה הון עצמי.

השכירות עצמה לא תעלה להם מס. היא נמוכה בהרבה מתקרת הפטור של 5,654 ₪ בחודש, ואיך בדיוק עובד מס על השכרת דירה כדאי לבדוק כשיש יותר מנכס אחד מושכר.

את המסלול הזה בדיוק, עם כל ששת המקורות האפשריים להון, אפשר להשוות במדריך לקניית דירה שנייה ללא הון עצמי.

דרך 2 ו-3: למכור את הדירה הקיימת

דרך 2 היא החלפה. מי שמוכר דירה וקונה אחרת במקומה מוגדר “משפר דיור”. הבנק יכול לתת לו הלוואת גישור בשעבוד הדירה הקיימת, כל עוד סך ההלוואות עליה לא עולה על 50% משוויה, לתקופה של עד 24 חודשים. בדירה מקבלן הבנק רשאי להאריך עד 12 חודשים אחרי קבלת החזקה. זו דרך טובה להחליף בית, אבל בסופה יש עדיין דירה אחת.

דרך 3 היא מכירה וקנייה של שתי דירות. כאן ההון שמשתחרר מהדירה היקרה מתחלק לשניים: בית למגורים ודירה להשקעה. זה מתאים בעיקר למי שגר באזור יקר ומוכן לעבור.

הדוגמה של מיכל ויואב: הם גרים בדירה ששווה 2,800,000 ₪ במרכז, עם יתרת משכנתא של 700,000 ₪ והחזר של כ-4,090 ₪ בחודש.

התוצאה: אותו החזר משכנתא על הבית (כ-4,090 ₪), דירה שנייה שהשכירות שלה מכסה את המשכנתא שלה, ורזרבה של כמעט 350,000 ₪. המחיר: מעבר דירה, עלויות מכירה ו-76,000 ₪ מס רכישה על דירת ההשקעה.

המלכודת: סדר הרכישות. מס רכישה נקבע לפי מה שבבעלותכם ביום הקנייה. מיכל ויואב קונים קודם את הבית, כשאין להם דירה אחרת, ומשלמים 0% מס רכישה, כי המחיר נמוך מ-1,978,745 ₪. אחר כך הם קונים את דירת ההשקעה ומשלמים 8%. אם היו קונים קודם את דירת ההשקעה, היא הייתה פטורה, אבל הבית היה נחשב דירה נוספת ומס הרכישה עליו היה כ-140,000 ₪. כלומר, כ-64,000 ₪ יותר רק בגלל הסדר.