המשכנתא לא מתחלקת אוטומטית עם הגירושין. כל עוד הבנק לא אישר אחרת, שני בני הזוג נשארים לווים, וכל אחד מהם אחראי כלפי הבנק לכל ההחזר, גם אם בהסכם הגירושין כתוב משהו אחר. יש ארבע אפשרויות עיקריות: אחד מבני הזוג קונה את החלק של השני, מוכרים ומחלקים, ממשיכים להחזיק יחד לתקופה מוגדרת, או פירוק שיתוף בבית המשפט. ובצד המיסוי, העברת דירה בין בני זוג לפי הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין לא נחשבת מכירה, ולכן לא משלמים עליה מס שבח או מס רכישה באותו רגע.
עיקרי הדברים
- הבנק ממשיך לפעול לפי הסכם ההלוואה המקורי. הסכם הגירושין מחייב את בני הזוג זה כלפי זה, לא את הבנק.
- כדי שרק אחד יישאר לווה, צריך אישור של הבנק. הבנק בודק מחדש אם מי שנשאר בדירה יכול להחזיר לבד.
- אצל ליאת ורועי, קניית החלק של רועי מעלה את המשכנתא ל-1,500,000 ₪, והחזר של כ-8,770 ₪ בחודש דורש הכנסה פנויה של לפחות כ-17,500 ₪.
- מכירה של דירה ב-2,200,000 ₪ עם משכנתא של 800,000 ₪ משאירה לכל צד כ-667,500 ₪, אחרי תיווך ועורך דין.
- העברת דירה לפי הסכם גירושין לא חייבת במס באותו רגע, אבל המס נדחה: מקבל הדירה ממשיך את יום הרכישה ואת עלות הרכישה המקוריים.
- מי שיוצא מהדירה יכול לחזור למעמד של דירה יחידה: 0% מס רכישה עד 1,978,745 ₪ ומימון של עד 75%, אחרי שהזכויות והמשכנתא הישנה מוסדרות.
הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הוא מתמקד בצד הנדל”ני והמימוני של הגירושין ונכון לאוקטובר 2026. המאמר אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ משכנתאות, ואינו מחליף עורך דין לענייני משפחה או גישור.
מה קורה עם המשכנתא כשבני זוג מתגרשים?
בתקופה כזו, הדירה היא בדרך כלל גם הבית וגם הנכס הכי גדול של המשפחה. לכן כדאי להתחיל בעובדה אחת פשוטה: מבחינת הבנק, שום דבר לא השתנה. שני בני הזוג חתמו על ההלוואה, ושניהם נשארים אחראים להחזר המלא.
מה זה אומר בפועל:
- אם אחד מפסיק לשלם, הבנק יכול לפנות לשני. גם אם בהסכם נקבע שמי שנשאר בדירה משלם לבד.
- פיגור בתשלומים פוגע בשניהם. הנתונים מגיעים למאגר נתוני האשראי, ומשפיעים על כל הלוואה עתידית של כל אחד מהם.
- ביטוח החיים של המשכנתא צריך התאמה. כשמשתנה הרכב הלווים, צריך לוודא שהפוליסה מכסה את מי שנשאר לווה.
- אי אפשר “להוציא” לווה בלי הבנק. שינוי כזה דורש בקשה מסודרת, בדיקה מחדש ואישור.
איך מחלקים את הדירה עצמה קובעים הסכם ממון, אם יש, חוק יחסי ממון בין בני זוג, ולעיתים גם הלכות שיתוף שבתי המשפט החילו על נכס מסוים. הרישום בטאבו חשוב, אבל לא תמיד מכריע. זו שאלה לעורך דין לענייני משפחה. המאמר הזה עוסק במה שקורה אחרי שהחלוקה ברורה: איך מממנים אותה, כמה היא עולה, ומה זה אומר על העתיד.
מה האפשרויות לדירה ולמשכנתא בגירושין?
האפשרות | איך זה עובד | היתרון | הסיכון |
אחד קונה את החלק של השני | מי שנשאר לוקח משכנתא חדשה או מורחבת ומשלם לשני את חלקו | הדירה נשארת במשפחה, לרוב חשוב כשיש ילדים | צריך לעבור לבד את בדיקות הבנק |
מוכרים ומחלקים | הדירה נמכרת, המשכנתא נסגרת והיתרה מתחלקת | ניתוק נקי, לכל אחד יש הון ביד | עלויות מכירה ומעבר דירה |
ממשיכים להחזיק יחד | שניהם נשארים בעלים ולווים לתקופה מוגדרת | אין לחץ למכור בשוק לא נוח | שני הצדדים נשארים קשורים זה לזה |
פירוק שיתוף בבית המשפט | בית המשפט מורה על מכירה, לעיתים בידי כונס נכסים | פתרון כשאין הסכמה | איטי ויקר יותר, ולעיתים מחיר נמוך יותר |
אין תשובה נכונה אחת. ההחלטה תלויה בהכנסה של כל צד, בילדים, בשוק ובמה שכל אחד מתכנן לחמש השנים הבאות.
אפשרות 1: אחד מבני הזוג קונה את החלק של השני
זו האפשרות הנפוצה כשיש ילדים ואחד ההורים רוצה להישאר בבית. הבעיה היא שהקנייה נבחנת על הכנסה אחת במקום שתיים.
הדוגמה של ליאת ורועי: הדירה שלהם שווה 2,200,000 ₪, ויתרת המשכנתא 800,000 ₪. הם בעלים בחלקים שווים, וליאת רוצה להישאר בדירה עם הילדים.
רכיב | סכום |
שווי הדירה | 2,200,000 ₪ |
יתרת המשכנתא | 800,000 ₪ |
ההון בדירה | 1,400,000 ₪ |
החלק של רועי (50%) | 700,000 ₪ |
סך המימון שליאת צריכה | 1,500,000 ₪, כ-68% משווי הדירה |
החזר חודשי (25 שנה, 5%) | כ-8,770 ₪ |
החזר חודשי (30 שנה, 5%) | כ-8,050 ₪ |
הכנסה פנויה מינימלית לפי תקרת 50% (25 שנה) | כ-17,500 ₪ |
המספרים להמחשה. הריבית בפועל תלויה בתמהיל ובפרופיל הלווה.
מה הם למדו: שיעור המימון כאן לא הבעיה. אם זו הדירה היחידה של ליאת, אחוז המימון יכול להגיע בדרך כלל עד 75% משוויה. הבעיה היא ההכנסה: מזונות ותשלומים קבועים אחרים מקטינים את ההכנסה הפנויה, והרבה בנקים מעדיפים יחס החזר נמוך מ-50%. ביחס של 40%, ליאת תצטרך הכנסה פנויה של כ-21,900 ₪.
שתי דרכים לבנות את המימון:
- להשאיר את המשכנתא הקיימת ולהוסיף הלוואה של 700,000 ₪. הבנק צריך לאשר את גריעת רועי מההלוואה, אבל לא משלמים עמלת פירעון מוקדם על מה שנשאר.
- לבנות משכנתא חדשה מההתחלה. זה פותח את תמהיל המשכנתא לשינוי, אבל על מסלולים מסוימים, בעיקר בריבית קבועה, יכולה להיות עמלת פירעון מוקדם.
בשני המקרים, מאוקטובר 2026 הבנק בודק את יחס ההחזר על כל ההלוואות שמשועבדות על הדירה יחד. ההלוואה הנוספת והמשכנתא הקיימת נבחנות כחבילה אחת.
ההחלטה בין השתיים היא בעצם החלטה של מיחזור משכנתא, ושווה לבדוק אותה עם יועץ משכנתאות לפני שחותמים על סכום הפיצוי.
חשוב לזכור: את האישור העקרוני למשכנתא כדאי לקבל לפני החתימה על הסכם הגירושין, לא אחריה. אם הבנק לא יאשר, ההסכם כולו צריך להשתנות.
אפשרות 2: מוכרים ומחלקים
מכירה היא הדרך הכי ברורה לנתק את הקשר הכספי. המשכנתא נסגרת מכספי המכירה, ושני הצדדים יוצאים עם הון.
שלב | סכום |
מחיר מכירה | 2,200,000 ₪ |
פחות: סילוק המשכנתא | 800,000 ₪ |
פחות: תיווך 2% ועורך דין 0.5% (כולל מע”מ) | כ-64,900 ₪ |
הון לחלוקה | כ-1,335,100 ₪ |
לכל צד | כ-667,500 ₪ |
מה עוד יכול להקטין את הסכום: עמלת פירעון מוקדם על חלק מהמסלולים, ופער בין המחיר שמקווים לו למחיר שמתקבל בפועל. מכירה בלחץ זמן מחלישה את כוח המיקוח.
ומה עם מס שבח? אם זו הדירה היחידה של התא המשפחתי, והתנאים מתקיימים, המכירה יכולה להיות פטורה. התנאים המרכזיים של פטור ממס שבח על דירה יחידה הם החזקה של 18 חודשים לפחות, ושלא נמכרה דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
אפשרות 3 ו-4: ממשיכים להחזיק יחד, או פירוק שיתוף
להמשיך להחזיק יחד מתאים לפעמים לתקופת מעבר, למשל עד שהילדים מסיימים שנת לימודים או עד שהשוק משתפר. אבל זה עובד רק עם הסכם כתוב: מי גר בדירה, מי משלם כל חודש, מי משלם על תיקונים, ומה קורה אם אחד מפסיק לשלם. בלי זה, שני הצדדים נשארים חשופים זה לזה מול הבנק.
זוג שמחזיק גם דירה להשקעה יכול לבחור להמשיך להחזיק אותה יחד, כשותפות עסקית לכל דבר. דירה מושכרת שהשכירות שלה מכסה את המשכנתא היא לפעמים נכס שחבל למכור בגלל לחץ זמן.
פירוק שיתוף הוא הדרך כשאין הסכמה. בית המשפט לענייני משפחה יכול להורות על מכירת הדירה, ולעיתים ממנה כונס נכסים, בדרך כלל עורך דין, שמוכר אותה. שכר הכונס וההוצאות יורדים מכספי המכירה, והתהליך לוקח זמן. וכשבדירה גרים בן זוג וילדים קטינים, סעיף 40א לחוק המקרקעין מאפשר לבית המשפט לעכב את המכירה עד שישתכנע שיהיה להם מקום מגורים סביר. לכן גם כשהיחסים קשים, הסכמה על מכירה מסודרת חוסכת בדרך כלל כסף לשני הצדדים.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
מה המיסוי כשמעבירים דירה בין בני זוג בגירושין?
סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין קובע שהעברת זכות בדירה בין בני זוג, לפי הסכם לחלוקת הרכוש שקיבל תוקף של פסק דין בהליך גירושין, לא נחשבת מכירה. ההסכם יכול לקבל תוקף בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני.
מה זה אומר בפועל:
שאלה | התשובה |
משלמים מס שבח על ההעברה? | לא באותו רגע |
משלמים מס רכישה על ההעברה? | לא באותו רגע |
ומה אם בן הזוג משלם על החלק? | גם תשלום לא הופך את ההעברה למכירה |
מה קורה במכירה העתידית? | מקבל הדירה ממשיך את יום הרכישה ואת עלות הרכישה המקוריים |
חל גם על ידועים בציבור? | כן, לפי הפרסומים המקצועיים, גם על ידועים בציבור שנפרדו |
הנקודה שרבים מפספסים: המס לא נמחק, הוא נדחה. אם ליאת תמכור בעתיד את הדירה בלי פטור, השבח יחושב מיום הרכישה המקורי, כולל החלק שקיבלה מרועי. לכן כשמשווים בין “דירה” לבין “כסף” בהסכם, כדאי לחשב גם את המס העתידי שמגולם בדירה.
איך חוזרים להשקיע אחרי הגירושין?
לרוב האנשים, אחרי גירושין, השאלה הראשונה היא איפה לגור. אבל מי שיצא עם הון כדאי שיידע שיש לו גם הזדמנות: אחרי הגירושין כל צד הוא תא משפחתי נפרד. מי שאין לו דירה יכול לחזור למעמד של רוכש דירה יחידה, ורבים מהעקרונות של השקעות נדל”ן למתחילים נכונים גם לו.
מה מקבל רוכש דירה יחידה | מה זה שווה |
מס רכישה | 0% עד 1,978,745 ₪ |
מימון מקסימלי | עד 75% |
לעומת דירה נוספת | 8% מס רכישה (בהוראת שעה) ומימון של 50% בלבד |
על דירה ב-950,000 ₪, ההבדל הזה שווה 76,000 ₪ במס רכישה בלבד. מה עוד משפיע על מס הרכישה כדאי לבדוק לפני שמתחילים לחפש.
שני דברים להסדיר לפני שקונים:
- הזכויות בדירה הישנה. כל עוד חלק בדירה המשותפת עדיין רשום עליכם, רשות המסים עלולה לראות בכם בעלי דירה. לפני רכישה חדשה מוודאים שהזכויות הועברו ושהמצב מוסדר מול רשות המסים. נסח טאבו עדכני מראה מה רשום בפועל.
- המשכנתא הישנה. כל עוד אתם רשומים כלווים בה, היא נספרת ביחס ההחזר שלכם. בנק שיבדוק משכנתא חדשה יראה גם אותה.
וגם תזמון: עד שהגירושין הושלמו, בני הזוג עשויים עדיין להיחשב תא משפחתי אחד לעניין מס רכישה. לכן לא קונים דירה חדשה באמצע ההליך בלי בדיקה של יועץ מס.
הדוגמה של רועי: אחרי המכירה יש לו כ-667,500 ₪. הוא שוכר דירה קרוב לילדים, ובודק דירת 3 חדרים יד שנייה להשקעה בקריית אתא ב-950,000 ₪, כרוכש דירה יחידה. לפני שמתחייבים, כדאי לעבור על השיקולים של איך לבחור דירה להשקעה.
מסלול | משכנתא | הון שנדרש (כולל כ-2.5% עלויות) | החזר חודשי (30 שנה, 5%) | רזרבה שנשארת |
מימון 75% | 712,500 ₪ | כ-261,000 ₪ | כ-3,825 ₪ | כ-406,000 ₪ |
מימון 50% | 475,000 ₪ | כ-499,000 ₪ | כ-2,550 ₪ | כ-169,000 ₪ |
השכירות הצפויה בדירה כזו היא כ-2,400 עד 2,700 ₪ בחודש. אין מס רכישה, כי המחיר נמוך מ-1,978,745 ₪.
מה הוא למד: במימון של 50%, השכירות מכסה בערך את המשכנתא. במימון של 75% נשאר לו יותר הון ביד, אבל הוא מוסיף כ-1,300 ₪ בחודש מהמשכורת, בתקופה שבה הוא כבר משלם שכר דירה. אחרי גירושין, רזרבה היא לא מותרות. כדאי לבדוק כמה הון עצמי צריך לפני שמחליטים כמה מההון להכניס לעסקה.
המספרים בטבלה מבוססים על התשואה על דירה בקריית אתא, שבה המחירים עדיין מאפשרים כניסה עם הון של כמה מאות אלפי שקלים.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
מה בודקים לפני שחותמים על הסכם הגירושין?
לפני החתימה, כדאי שיהיו על השולחן:
- שמאות עדכנית לדירה. הערכה של מתווך היא לא שמאות.
- מכתב יתרות לסילוק מהבנק, כולל עמלות פירעון מוקדם לפי מסלול.
- אישור עקרוני למי שנשאר בדירה, אם זו האפשרות שנבחרה.
- הסכמה על מי משלם את ההחזר עד המכירה או ההעברה.
- חישוב של המס העתידי שמגולם בדירה, לפני שמשווים אותה לכסף.
- עדכון ביטוח החיים וביטוח המבנה של המשכנתא.
זוג עם כמה נכסים צריך לחשוב גם על איך מתחלק התיק: לא רק כמה כל נכס שווה, אלא כמה הוא מכניס, כמה משכנתא יש עליו ומה המס העתידי שלו. העקרונות של בניית תיק השקעות נדל”ן עוזרים לחלק נכסים לפי תזרים, ולא רק לפי שווי.
איך פאוור קאפל יכולה לעזור?
פאוור קאפל לא עוסקת בדיני משפחה ולא מחליפה עורך דין או מגשר. היא נכנסת בשלב שבו צריך להבין את המספרים: האם לשמור את הדירה או למכור, ומה עושים עם ההון שמתקבל.
בליווי, בודקים שלושה דברים:
- האם קניית החלק של בן הזוג השני אפשרית ומשתלמת, מול חלופה של מכירה.
- מה אפשר לעשות עם ההון אחרי המכירה, כולל חזרה למעמד של דירה יחידה.
- איזה נכס מתאים לתקופה החדשה, עם תזרים שלא מכביד בתקופה שבה הכול משתנה.
דין ומיק קנו את הדירה הראשונה שלהם ב-2019 עם 60,000 ₪, ומלווים מאז משקיעים מכל נקודת פתיחה. ליווי משקיעים בנדל”ן מתחיל במיפוי ההון וההכנסה, ורק אחר כך בחיפוש נכס.
חלק מהמשקיעים שמגיעים לליווי מתחילים מחדש אחרי שינוי גדול בחיים, וסיפורי ההצלחה של לקוחות פאוור קאפל מראים כמה נקודות פתיחה שונות יש.
שאלות נפוצות
מי משלם את המשכנתא בזמן הגירושין?
מבחינת הבנק, שני הלווים אחראים להחזר המלא עד שהבנק מאשר שינוי. בין בני הזוג, ההסכם או בית המשפט קובעים מי נושא בתשלום. פיגור פוגע בדירוג האשראי של שניהם.
אפשר להוריד את בן הזוג מהמשכנתא?
כן, אבל רק באישור הבנק. הבנק בודק אם מי שנשאר יכול לעמוד בהחזר לבד, ולפעמים מבקש ערב או הגדלת הון.
כמה הכנסה צריך כדי לקנות את החלק של בן הזוג?
תלוי בגובה המשכנתא החדשה. במשכנתא של 1,500,000 ₪ ל-25 שנה בריבית של 5%, ההחזר הוא כ-8,770 ₪, ולפי תקרת 50% צריך הכנסה פנויה של לפחות כ-17,500 ₪.
האם משלמים מס על העברת הדירה לבן הזוג בגירושין?
לא באותו רגע, אם ההעברה היא לפי הסכם לחלוקת רכוש שקיבל תוקף של פסק דין. אין מס שבח ואין מס רכישה, גם אם שולם פיצוי. המס נדחה למכירה העתידית.
מה זה פירוק שיתוף בדירה?
הליך שבו בית המשפט מורה על חלוקת נכס משותף או על מכירתו כשהבעלים לא מסכימים. בגירושין זה קורה בדרך כלל כשאחד רוצה למכור והשני לא. התהליך ארוך ויקר יותר ממכירה בהסכמה.
מי שיצא מהדירה ישלם 8% מס רכישה על דירה חדשה?
לא, אם אין לו דירה אחרת והזכויות בדירה הישנה כבר הועברו. אז הוא נחשב רוכש דירה יחידה, עם 0% מס רכישה עד 1,978,745 ₪. כדאי להסדיר את הרישום מול רשות המסים לפני הרכישה.
אפשר לקנות דירה להשקעה מיד אחרי הגירושין?
אפשר, אבל כדאי לחכות שהמשכנתא הישנה תיסגר או שתוסרו ממנה, ושהזכויות יוסדרו. אחרת הבנק יספור את ההלוואה הישנה ביחס ההחזר, ורשות המסים עלולה לראות בכם בעלי דירה.
מה עדיף: לשמור את הדירה או למכור?
שומרים כשמי שנשאר יכול לשאת את ההחזר לבד בנוחות, וכשיש סיבה טובה להישאר. מוכרים כשההחזר יכביד, או כששני הצדדים צריכים הון כדי להתחיל מחדש. החישוב צריך לכלול גם את המס העתידי שמגולם בדירה.
בשורה התחתונה
גירושין מפרקים משק בית, אבל המשכנתא נשארת חוזה אחד עם שני לווים עד שהבנק מחליט אחרת. לכן הסדר הנכון הוא קודם לבדוק מה הבנק יאשר, ורק אחר כך לחתום על הסכם. מי שמבין את האפשרויות, את המס הנדחה ואת המעמד החדש שלו כרוכש דירה יחידה, יוצא מהתהליך עם תוכנית ולא רק עם חצי דירה.
מי שיצא מהגירושין עם הון ורוצה להבין מה אפשר לבנות ממנו, יכול להתחיל במחשבון כדאיות העסקה ולבדוק כמה דירות שונות עולות לו בחודש.
תכנית הליווי של פאוור קאפל מתחילה בשיחת התאמה קצרה, ובפגישת המצפן שאחריה בונים תוכנית לפי ההון וההכנסה של היום.
כל המידע במאמר נועד למטרות מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ השקעות. החקיקה, הוראות בנק ישראל, הריביות ומחירי הדירות משתנים, והדוגמאות המספריות הן המחשה בלבד. בהליך גירושין יש להיעזר בעורך דין לענייני משפחה, ביועץ מס וביועץ משכנתאות.