בואו נשים את הקלפים על השולחן. אם אתם קוראים את המילים האלו, אתם כנראה מרגישים את מה שאנחנו הרגשנו לפני כמה שנים: שוק הנדל”ן הישראלי הפך למועדון סגור. הסף לכניסה גבוה בצורה בלתי הגיונית, התשואות נשחקות תחת נטל הריביות, והבירוקרטיה יכולה לשבור גם את האנשים החזקים ביותר.
אבל הכסף שלכם חייב לעבוד. הוא לא יכול לשבת בעו”ש ולהישחק מול האינפלציה. אז לאן הולכים? בשנים האחרונות, התשובה עבור עשרות אלפי ישראלים היא אחת: גאורגיה.
זה לא טרנד חולף. זה לא “הייפ” של משווקים. מדובר בשינוי טקטוני בהרגלי ההשקעה של הישראלי הממוצע, שהבין שאפשר לקבל יותר – הרבה יותר – מעבר לים.
במדריך המקיף הזה, אנחנו הולכים לפרק לגורמים את “תופעת גאורגיה”. לא נחסוך מכם את המספרים, את ההשוואות הכואבות לישראל, ואת הטיפים הפרקטיים ששווים לכם הרבה כסף. זהו ניתוח מעמיק של 5 הסיבות שהפכו את המדינה הקווקזית הקטנה הזו לגן עדן למשקיעי נדל”ן, ואיך גם אתם יכולים לקחת בזה חלק – בחוכמה ובזהירות.
ההיגיון הפיננסי – כשהמספרים בישראל מפסיקים להסתדר
הסיבה הראשונה והמיידית ביותר לנהירה לגאורגיה היא פשוטה: הפער הבלתי נתפס בין עלות לתועלת בהשוואה לישראל. בעוד שבארץ משקיעים נלחמים על דירות מתפוררות בפריפריה הרחוקה במחירים של מיליון שקל ומעלה, בגאורגיה חוקי המשחק שונים לחלוטין.
סיבה 1: רף כניסה נמוך והיכולת לבנות פורטפוליו
בואו נדבר תכלס על הון עצמי. בישראל של 2025, זוג צעיר שחסך בעמל רב 300,000 ש”ח נמצא בבעיה. הסכום הזה בקושי מספיק למקדמה (25%) על דירה של 1.2 מיליון ש”ח – מחיר שכמעט ולא קיים באזורי ביקוש. וגם אם מצאו, הם נכנסים להתחייבות של משכנתא בגובה 900,000 ש”ח, עם החזרים חודשיים שחונקים את תזרים המזומנים.
חשוב להבין שהשוק אינו מקשה אחת, והפערים בין הנכסים השונים הם דרמטיים. כשאנחנו מנתחים את הנתונים לעומק, רואים שטווח מחירי דירות בגאורגיה משתנה בצורה קיצונית לא רק בין הערים השונות, אלא גם בתוך השכונות עצמן. דירת יוקרה בקו ראשון לים בבטומי או בפרויקט בוטיק בלב טביליסי תתומחר אחרת לגמרי מדירה בבנייה בפרברים, והמשתנה הקריטי ביותר הוא רמת הגימור – הפער בין “מסגרת שחורה” (בטון חשוף) לדירה מוכנה למגורים משפיע מהותית על העלות הסופית למ”ר ועל סך ההשקעה הנדרשת.
בגאורגיה, 300,000 ש”ח (כ-$80,000) הם לא מקדמה. הם מחיר הדירה כולה.
וזה משנה את כל התמונה.
הכוח של רכישה ללא מינוף (או במינוף נמוך)
כשאנחנו ב-Power Couple מדברים על צמיחה פיננסית, אנחנו מדברים על תזרים מזומנים חיובי. כשאתם קונים דירה בגאורגיה במזומן (או בפריסת תשלומים נוחה מול הקבלן, ללא ריבית בנקאית), כל דולר שנכנס משכירות הולך ישר לכיס שלכם. אין בנק שנוגס ברווחים.
יתרה מכך, רף הכניסה הנמוך מאפשר משהו שבישראל הוא בגדר חלום עבור רובנו: פיזור סיכונים ובניית פורטפוליו.
במקום לשים את כל הביצים בסל אחד של דירה אחת בירוחם, אותו הון עצמי יכול לקנות לכם שתי דירות בטביליסי, או דירה אחת בטביליסי ואחת בבטומי. אם שוק אחד מדשדש, השני יכול לפרוח. אם דייר אחד עוזב, השני ממשיך לשלם. זהו ניהול סיכונים בסיסי שפשוט לא מתאפשר בישראל למשקיע המתחיל.
נקודה פרקטית קריטית: להבין את רמות הגימור
כשאתם רואים פרסומים על דירות ב-40,000$ בגאורגיה, חשוב להבין מה אתם מקבלים. בניגוד לישראל, שם “דירה חדשה מקבלן” כוללת ריצוף, מטבח וכלים סניטריים, בגאורגיה יש סטנדרטים שונים:
- מסגרת שחורה (Black Frame): מעטפת בטון בלבד. ללא קירות פנימיים, ללא תשתיות. זול מאוד לרכישה, יקר ומסובך לשיפוץ (במיוחד מרחוק).
- מסגרת לבנה (White Frame): כולל חלוקה פנימית, טיח, נקודות חשמל ומים. דורש “פינישים” (ריצוף, צבע, מטבח, אמבטיה).
- עד המפתח (Turnkey): דירה מוכנה למגורים, כולל הכל. לעיתים קרובות כולל גם ריהוט מלא ומוצרי חשמל, מוכנה לכניסה מיידית ל-Airbnb.
הטיפ שלנו: למשקיע הישראלי הממוצע, שלא דובר גאורגית ולא מעוניין לנהל שיפוצים בוואטסאפ, אנו ממליצים כמעט תמיד להתמקד בעסקאות Turnkey או לפחות White Frame עם קבלן שיפוצים אמין ומפוקח. הפער במחיר הרכישה מתקזז במהירות עם כאב הראש והעלויות הבלתי צפויות של שיפוץ עצמאי.
סיבה 2: גן עדן למיסים (לעומת הגיהינום הישראלי)
אם המחיר הוא הדלק שמניע את ההשקעה, המיסוי הוא ה”טורבו”.
מערכת המס בישראל בנויה בצורה שמקשה מאוד על משקיעים לצבור הון. המדינה היא שותפה בכירה ברווחים שלכם, ולפעמים אפילו בהפסדים. בגאורגיה, הממשלה הבינה שכדי למשוך הון זר, היא צריכה לזוז הצידה.
בואו נשווה את המספרים. הטבלה הבאה היא אולי הדבר הכי חשוב שתקראו היום:
טבלת השוואת מיסוי נדל”ן: ישראל מול גאורגיה (נכון ל-2025)
סוג המס | ישראל (למשקיע עם דירה יחידה למגורים) | גאורגיה (למשקיע זר) | המשמעות הכספית (על נכס של 500K ₪) |
מס רכישה | 8% מהשקל הראשון (כ-40,000 ₪) | 0% | בגאורגיה, 40,000 השקלים האלה נשארים אצלכם בכיס. |
מס על שכר דירה | מסלול 10% (מהשקל הראשון מעל הפטור), או מס שולי גבוה. | 5% (בכפוף לרישום פשוט כמשכיר למגורים). | חבות המס השוטפת בגאורגיה נמוכה בחצי או יותר. |
מס שבח (במכירה) | 25% על הרווח הריאלי. המדינה לוקחת רבע מההצלחה. | 0% (אם הנכס הוחזק מעל שנתיים). | זה ה-Game Changer. כל הרווח נשאר אצלכם. |
ארנונה | מאות שקלים בחודש, תשלום קבוע. | זניחה עד לא קיימת (מס רכוש שנתי נמוך מאוד). | חיסכון משמעותי בהוצאות התפעול השוטפות. |
ניתוח עומק – למה זה כל כך דרמטי?
תחשבו על מס השבח. נניח שקניתם דירה בטביליסי ב-300,000 ₪. אחרי שלוש שנים, ערך הנכס עלה (בזכות התפתחות האזור ועליית מחירים כללית) ומכרתם ב-450,000 ₪. עשיתם רווח הון של 150,000 ₪.
בישראל, הייתם צריכים להיפרד מכ-37,500 ₪ לטובת רשות המיסים. בגאורגיה, כל ה-150,000 ₪ נשארים אצלכם, פנויים להשקעה הבאה.
היכולת הזו לבצע “גלגול הון” (Compounding) ללא אירועי מס משמעותיים בדרך, היא המפתח לצמיחה אקספוננציאלית של ההון העצמי שלכם. זו הסיבה שכל כך הרבה משקיעים מתוחכמים מעבירים פעילות לגאורגיה.
נקודה פרקטית חשובה למשקיע הישראלי:
ישראל וגאורגיה חתומות על אמנה למניעת כפל מס. זה אומר שאתם לא תשלמו מס פעמיים על אותה הכנסה. עם זאת, כתושבי ישראל, אתם חייבים בדיווח על הכנסות מחו”ל לרשות המיסים בארץ. ברוב המקרים, המס הנמוך ששולם בגאורגיה יקוזז מחבות המס בישראל, אך ייתכן שתידרש “השלמת מס” בארץ (למשל, עד ל-15% במסלול מסוים). עדיין, בשקלול הסופי, מדובר בחיסכון מס אדיר לעומת השקעה מקבילה בישראל. (תמיד התייעצו עם רו”ח מומחה למיסוי בינלאומי).
המנועים הכלכליים – תיירות, תשואות ואיפה הכסף הגדול
בחלק הקודם הבנו למה זול וקל יותר לקנות בגאורגיה. אבל “זול” זה לא מספיק. אנחנו משקיעים כדי להרוויח. בחלק זה נבין מה מניע את הכלכלה הגאורגית, למה הביקוש לשכירות ממשיך לעלות, ואיך בוחרים בין שני מוקדי ההשקעה העיקריים במדינה.
סיבה 3: פיצוץ תיירותי ותשואות שכירות גבוהות
גאורגיה היא כבר מזמן לא “הסוד השמור” של המטיילים. בעשור האחרון המדינה חוותה זינוק מטאורי בכמות התיירים. מדובר במדינה של כ-3.7 מיליון תושבים, שמשכה אליה (לפני הקורונה, והמספרים חוזרים לשם) מעל 9 מיליון מבקרים בשנה.
למה זה קורה? שילוב של נופים עוצרי נשימה, תרבות אירוח חמה, קולינריה משובחת, בתי קזינו (חוקיים, בניגוד לישראל וטורקיה), והכי חשוב – מחירים זולים מאוד לתייר המערבי (וגם הישראלי).
איך זה מתרגם לכסף בכיס שלכם?
הביקוש האדיר ללינה יצר שני שווקים חזקים מאוד עבור משקיעי נדל”ן:
- השכרה לטווח קצר (Airbnb/Booking):
זהו המודל הקלאסי בערי תיירות. התשואות כאן הן הגבוהות ביותר, ויכולות להגיע ל-10%-15% ברוטו בשנה באזורי ביקוש חזקים ובניהול נכון.- היתרון: מקסום רווחים בעונות השיא. גמישות בשימוש בנכס (אפשר לבוא לחופשה בעצמכם).
- האתגר: דורש ניהול אינטנסיבי (צ’ק אין/אאוט, ניקיון, תחזוקה, ניהול ביקורות). רוב המשקיעים הישראלים נעזרים בחברות ניהול מקומיות שלוקחות עמלה של 15%-25% מההכנסות. זה פתרון מצוין שהופך את ההשקעה לפסיבית, אבל נוגס בתשואה.
- השכרה לטווח ארוך (שנה ומעלה):
השוק הזה מונע על ידי מקומיים ממעמד הביניים, סטודנטים (יש המון סטודנטים זרים בגאורגיה, כולל ישראלים שלומדים רפואה), וקהילה גדלה של “נוודים דיגיטליים” ורילוקיישן שמחפשים בסיס זול ונוח.- היתרון: יציבות. שקט נפשי. צ’קים (או העברות) נכנסים כמו שעון כל חודש. בלאי נמוך יותר לנכס.
- האתגר: התשואה נמוכה יותר מאשר בטווח קצר, ונעה בדרך כלל סביב 6%-8% ברוטו. (עדיין, כפול ויותר מישראל!).
הנקודה החשובה: בגאורגיה, בניגוד לישראל, התשואה השוטפת היא אמיתית. היא לא נשחקת על ידי משכנתא גבוהה ומס רכישה. ה-8% שתראו על הנייר קרובים מאוד למה שיישאר לכם בכיס (לפני מס הכנסה נמוך).
טביליסי VS בטומי: הקרב על התיק שלכם
זו אולי השאלה הנפוצה ביותר שאנחנו מקבלים ב-Power Couple. “איפה עדיף לשים את הכסף?”. התשובה היא שאין תשובה אחת. אלו שני שווקים שונים בתכלית, שמתאימים לפרופילי משקיעים שונים.
בואו נעשה סדר בהשוואה מעמיקה:
טביליסי: עיר הבירה היציבה (ה”ירושלים-תל אביב” של גאורגיה)
טביליסי היא הלב הפועם של המדינה. מרכז שלטוני, כלכלי, ואקדמי. זו עיר שחיה ובועטת 12 חודשים בשנה.
- הקהל: תיירים שבאים לסיטי-ברייק, אנשי עסקים, דיפלומטים, עשרות אלפי סטודנטים, ומשפחות מקומיות.
- אופי ההשקעה: סולידי יותר. הביקוש קשיח ויציב. יש שוק חזק מאוד גם לטווח קצר (באזורים התיירותיים כמו העיר העתיקה, Vake, או Saburtalo) וגם לטווח ארוך.
- הסיכון: נמוך יחסית. גם אם התיירות נעצרת לרגע (כמו בקורונה), יש שוק מקומי חזק שצריך לגור איפשהו.
- הפוטנציאל: התחדשות עירונית. שכונות ישנות עוברות ג’נטריפיקציה, והערך שלהן עולה בהתמדה.
- למי זה מתאים? משקיעים שמחפשים יציבות, שקט נפשי, ועליית ערך מתונה ובטוחה לאורך זמן. לאלו שרוצים “לחנות” את הכסף במקום בטוח שגם מייצר תזרים יפה.
בטומי: לאס וגאס של הים השחור (ה”אילת על סטרואידים”)
בטומי היא תופעה. עיר קיט שעברה מהפך מטורף בעשור האחרון, עם גורדי שחקים נוצצים על קו המים, מלונות יוקרה ובתי קזינו שמושכים מהמרים מכל העולם (בעיקר טורקיה, ישראל ומדינות המפרץ).
- הקהל: כמעט אך ורק תיירים ונופשים.
- אופי ההשקעה: עונתיות חריפה. בקיץ (יולי-ספטמבר) העיר מתפוצצת, המחירים טסים לשמיים, ואפשר לעשות תשואות פסיכיות. בחורף? העיר נכנסת לתרדמת, וקשה מאוד להשכיר דירות נופש.
- הסיכון: גבוה יותר. אתם תלויים לחלוטין בתיירות. בנוסף, יש היצע עצום של דירות חדשות בבנייני ענק (בניינים של 1000+ דירות). התחרות על כל תייר היא אדירה, וצריך נכס מיוחד (נוף לים, עיצוב מדהים) כדי לבלוט.
- הפוטנציאל: “אקזיט” מהיר אם קונים בזול “על הנייר” בפרויקט מבוקש ומוכרים כשהוא מוכן, או תשואות שיא בקיץ.
- למי זה מתאים? משקיעים עם תיאבון לסיכון, שמחפשים מקסום תשואה ומוכנים לקבל את העובדה שבחצי מהשנה הדירה אולי תעמוד ריקה.
טבלת סיכום: טביליסי נגד בטומי
פרמטר | טביליסי (הבירה) | בטומי (הנופש) |
יציבות | גבוהה (עובדת כל השנה) | נמוכה (עונתיות חזקה) |
סוגי שוכרים | תיירים, מקומיים, סטודנטים, רילוקיישן | בעיקר תיירים ונופשים |
תחרות (היצע) | בינונית-גבוהה באזורי המרכז | גבוהה מאוד (הצפה של מגדלים חדשים) |
מודל השכרה | שילוב של טווח קצר וארוך | בעיקר טווח קצר (Airbnb) |
תשואה פוטנציאלית | 7%-10% (יציב) | 5%-14% (תנודתי מאוד) |
פרופיל משקיע | סולידי, מחפש שקט | הרפתקן, מחפש מקסום רווח |
ההמלצה של Power Couple: למשקיע המתחיל, טביליסי היא לרוב הבחירה הבטוחה והחכמה יותר. היא מספקת תזרים יציב ופחות כאבי ראש. בטומי יכולה להיות תוספת מעניינת לפורטפוליו קיים, אבל מסוכן לבסס עליה את כל האסטרטגיה.
רוצים לצלול לעומק המספרים?
נגענו כאן רק בקצה המזלג ביתרונות הפיננסיים, אבל כדי לבנות אסטרטגיה מנצחת באמת, חייבים להכיר את האותיות הקטנות ואת “מוקשי המס” שעלולים להפתיע משקיעים לא מנוסים. איך בדיוק עובד הפטור ממס שבח אחרי שנתיים? מתי בכל זאת תצטרכו לשלם מע”מ? ואיך מדווחים נכון לרשות המיסים בישראל כדי להימנע מתאונות מס מיותרות? כדי לעשות לכם סדר מוחלט בנושא, הכנו מדריך נפרד ומקיף שמוקדש כולו לנושא מיסוי נדל”ן בגאורגיה, ומסביר צעד-אחר-צעד איך למקסם את הרווחים ולהישאר בצד הבטוח של החוק. אל תוותרו עליו לפני העסקה הראשונה.
הפרקטיקה והעתיד – קלות עשיית עסקים והחזון האירופי
אחרי שהבנו את המחירים, המיסים והתשואות, נשארת שאלת ה”איך”. הרבה ישראלים חוששים להשקיע בחו”ל בגלל הפחד מבירוקרטיה לא מוכרת, שחיתות או חוסר שליטה. בחלק זה ננפץ את המיתוסים הללו ונראה לכם כמה פשוט (באופן מפתיע) להיות בעלי נכס בגאורגיה, ונסתכל קדימה על פוטנציאל הצמיחה העתידי.
שטיח אדום למשקיעים (במקום סרט אדום של בירוקרטיה)
אם התרגלתם ל”לך תביא” של הטאבו הישראלי, לתורים ברשויות המקומיות ולתהליכים שלוקחים חודשים – אתם עומדים לחוות הלם תרבותי חיובי.
גאורגיה עברה בעשורים האחרונים רפורמות מקיפות שנועדו לחסל את השחיתות ולייעל את השירות הציבורי. התוצאה היא אחת המערכות היעילות ביותר בעולם לרישום נכסים. המדינה מדורגת באופן עקבי בטופ העולמי במדד “קלות עשיית עסקים” של הבנק העולמי, ובפרט בסעיף “רישום נכס”.
איך קונים דירה בגאורגיה? (התהליך המקוצר)
- אין אפליה: החוק הגאורגי מעניק לזרים זכויות בעלות זהות לחלוטין לאזרחים מקומיים (למעט רכישת קרקעות חקלאיות). הדירה רשומה על שמכם בטאבו ב-100%, בבעלות מלאה (Freehold).
- הטאבו השקוף (Public Registry): כל המידע על נכסים נגיש אונליין. אפשר לבדוק בקלות מי הבעלים, האם יש עיקולים או שעבודים. זה מצמצם דרמטית את הסיכון להונאות.
- תהליך הרישום – מהיר כברק:
- לאחר חתימת החוזה (שיכול להיות גם באנגלית/עברית), הולכים ל”בית הצדק” (Public Service Hall) – מבנה עתידני שמרכז את כל השירותים הממשלתיים.
- מגיעים עם דרכון בלבד. אין צורך בערימות של מסמכים.
- משלמים אגרה מצחיקה (בין 20$ ל-70$, תלוי במהירות הרצויה).
- הנכס נרשם על שמכם בטאבו תוך יום עסקים אחד, ולפעמים אפילו באותו היום.
זהו. בלי עורכי דין שגובים אחוזים שמנים (אפשר להיעזר בהם, אבל זה לא חובה בחוק כמו בארץ), בלי אישורי מיסים מסובכים, בלי המתנות. פשוט באים, חותמים, והנכס שלכם.
ומה עם בנקים?
פתיחת חשבון בנק בגאורגיה הייתה בעבר קלה מאוד. לאחרונה, בגלל רגולציות בינלאומיות, הבנקים הגדולים (כמו TBC או Bank of Georgia) הקשיחו מעט את התנאים לזרים ודורשים הוכחת זיקה או מקור כספים. עם זאת, זה עדיין אפשרי בהחלט, במיוחד אם אתם מגיעים עם חוזה רכישת נכס. מערכת הבנקאות מתקדמת מאוד, עם אפליקציות מעולות באנגלית ושירותים דיגיטליים מלאים.
הפוטנציאל העתידי – בדרך לאירופה
הסיבה האחרונה היא לא על מה שקורה עכשיו, אלא על מה שיקרה בעוד 5-10 שנים. השקעת נדל”ן חכמה היא לא רק תזרים מזומנים בהווה, היא גם הימור מושכל על עתיד האזור.
גאורגיה נמצאת בצומת דרכים היסטורי. המדינה מפנה את מבטה מערבה, אל עבר האיחוד האירופי. למרות אתגרים גיאופוליטיים לא פשוטים (השכנה מצפון, רוסיה), הרצון של העם והממשל הגאורגי הוא להתקרב למערב.
למה זה חשוב למשקיעים?
- סטטוס מועמדת לאיחוד האירופי: גאורגיה קיבלה מעמד של מדינה מועמדת להצטרפות לאיחוד. זהו תהליך ארוך, אבל הכיוון ברור. היסטורית, בכל מדינה שהצטרפה לאיחוד האירופי (חשבו על פולין, הונגריה, רומניה), מחירי הנדל”ן זינקו בשנים שלפני ואחרי ההצטרפות. המשקיעים שנכנסים היום, קונים במחירי “לפני אירופה”.
- השקעות תשתית מסיביות: המדינה משקיעה מיליארדים, לעיתים קרובות במימון בינלאומי, בשיפור תשתיות – כבישים מהירים, שדרוג מערכות מים וחשמל, שיפוץ אזורים היסטוריים בערים, ובניית נמלים חדשים. תשתית טובה יותר שווה ערך נדל”ן גבוה יותר.
- התבגרות השוק: ככל שהשוק הגאורגי נפתח למערב, הסטנדרטים עולים. חברות בנייה בינלאומיות נכנסות, איכות הבנייה משתפרת, והרגולציה הופכת למסודרת יותר. זה תהליך שמעלה את ערך הנכסים האיכותיים ומייצב את השוק.
המשמעות: אתם לא קונים רק דירה שנותנת 8% תשואה היום. אתם קונים “אופציה” על הצטרפות עתידית למועדון הכלכלי היוקרתי בעולם. גם אם זה ייקח עשור, עליית הערך הפוטנציאלית (Capital Appreciation) היא עצומה.
סיכום: ההזדמנות (והאזהרה) של גאורגיה
גאורגיה ב-2025 היא שילוב נדיר של הזדמנויות שקשה למצוא היום בעולם:
- מחירים נגישים שמאפשרים כניסה ללא חובות.
- מיסוי אפסי או נמוך מאוד שמשאיר את הרווח אצלכם.
- תיירות גואה שמייצרת ביקוש קשיח.
- בירוקרטיה קלה וידידותית למשקיע.
- ופוטנציאל צמיחה אדיר בחסות החלום האירופי.
אבל, וזה אבל חשוב של “Power Couple”:
גאורגיה היא לא קסם. זה לא כספומט שמוציא כסף בלי מאמץ. יש סיכונים: עונתיות בבטומי, איכות בנייה ירודה בפרויקטים מסוימים, תנודות במטבע המקומי (הלארי), ואזור גיאופוליטי רגיש.
מי שחושב שהוא יקנה דירה ב-30 אלף דולר דרך מודעה בפייסבוק ויהפוך למיליונר בלי לבדוק כלום – כנראה יפסיד את כספו.
אבל מי שמגיע מוכן, עושה שיעורי בית, מבין את ההבדל בין טביליסי לבטומי, בוחר יזם איכותי, ומנהל את הציפיות שלו – יכול למצוא בגאורגיה את מנוע הצמיחה הכלכלי שהוא חיפש כל כך הרבה זמן בישראל, ולא מצא.
זה הזמן שלכם להחליט: להמשיך לקטר על מחירי הדיור בארץ, או לקחת את העתיד הפיננסי שלכם לידיים, לחצות את הים השחור, ולהתחיל לבנות הון.
דיסקליימר: המידע בכתבה זו מוגש כשירות לציבור ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקת נאותות עצמאית. השקעה בנדל”ן, בארץ ובחו”ל, טומנת בחובה סיכונים. ט.ל.ח.