קטגוריה: צמיחה כלכלית

האם כדאי להשקיע בנדל”ן בקריית ים?

הנקודות המרכזיות: התשובה הקצרה: כן – אבל רק אם אתם בפרופיל הנכון. ולחלק מהמשקיעים, התשובה היא לא. קריית ים היא השקעת עליית ערך, לא השקעת תזרים. התשואה השוטפת מתונה: כ-2.5%-3.3% ברוטו. חמישה מנועי צמיחה פועלים במקביל: התחדשות בהיקף של יותר מ-6,000 יחידות, חוף ים, תוכנית ניידות, גידול רפאל, ותוכנית מתאר לכ-80,000 תושבים. הצד השני: המחירים […]

מה ההבדל בין תמ”א 38 לפינוי בינוי בקריית ים?

הנקודות המרכזיות: תמ”א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026. אין הארכות נוספות, ולא ניתן לפתוח מסלול תמ”א 38 חדש. מה שבוטל: מסלול הרישוי המקוצר והאחיד שהעניק תוספת זכויות בלי צורך בתוכנית מפורטת בכל ועדה. הוודאות הכלל-ארצית התחלפה בשיקול דעת מוניציפלי. בקריית ים, המסלולים המעשיים הם פינוי-בינוי ועיבוי – האחרון הוא למעשה היורש המקומי של רעיון […]

פתרונות מימון לנדל”ן: בנקאי, חוץ-בנקאי או שילוב?

הנקודות המרכזיות: מגבלות בנק ישראל חלות תמיד: עד 75% מימון לדירה יחידה, ועד 50% בלבד לדירה להשקעה. הלוואה כנגד נכס קיים: עד 50% מהבנקים, ועד כ-70% מחברות ביטוח – פער משמעותי. הלוואה כנגד קרן השתלמות: עד כ-50% בקרן לא נזילה, ועד כ-80% בקרן נזילה – ולרוב בריבית תחרותית. אסור לשעבד דירת מגורים קיימת כדי לייצר […]

למה כדאי לעבוד עם מלווה משקיעים (ומתי אפשר בלעדיו)

הנקודות המרכזיות: הערך של מלווה משקיעים אינו ב”מציאת דירה” – הוא במניעת טעויות שעולות יותר מעלות הליווי כולה. הפער בין 50% ל-62%-65% הון עצמי, מסלול משכנתא שגוי, או פרמיה על פוטנציאל שלא אושר – כל אחד מהם עולה עשרות עד מאות אלפי שקלים. ההבדל המהותי: מתווך מתוגמל על סגירת עסקה. מלווה משקיעים מתוגמל על הצלחת […]

מתחם יוספטל בקריית ים: התוכנית המאושרת שעל קו הים

הנקודות המרכזיות: 454 דירות ותיקות ← כ-1,690 דירות חדשות (התוכנית מציעה עד כ-1,850 יחידות). התוכנית אושרה בותמ”ל בדצמבר 2023 – אחת המתקדמות בעיר מבחינה תכנונית. המתחם משתרע על הקו הראשון והשני לים, בצפון העיר, משני צידי רחוב יוספטל. כ-30% מהדירות מתוכננות במתווה בינוי-פינוי – הדיירים עוברים ראשונים, ורק אז נהרס הישן. מגדלים עד 27 קומות […]

מתחם אג”ש בקריית ים: התוכנית הראשונה שאושרה בכל הקריות

הנקודות המרכזיות: 244 דירות ותיקות → 1,538 דירות חדשות. מכפיל של יותר מפי 6. תוכנית אג”ש היא התוכנית המפורטת הראשונה שאושרה בקריית ים ובמרחב הקריות כולו – בתוקף מפברואר 2020. המתחם מחולק לשישה תת-מתחמים עצמאיים, שכל אחד יכול להתקדם בנפרד. זה הנתון החשוב ביותר למשקיע. מיקום מרכזי: בין רחוב צה”ל בדרום, הנרייטה סולד במזרח, פנחס […]

קריית ים או קריית מוצקין? ההכרעה בין יציבות של היום לשינוי של מחר

הנקודות המרכזיות: > שתי הקריות אינן מתחרות על אותו משקיע. הן מציעות שני מוצרים פיננסיים שונים. > קריית מוצקין: עיר בוגרת, דירוג סוציו-אקונומי מהגבוהים בקריות, ביקוש יציב – אבל מחירי כניסה גבוהים ופחות מרחב לקפיצת ערך. > קריית ים: נחשבה החלשה בקריות, והיום מוקד התחדשות עם יותר מ-6,000 יחידות מתוכננות, ים, ומכפילים גבוהים במיוחד. > […]

אלפי דירות חדשות בדרך לקריית ים. מה זה יעשה לשכר הדירה שלכם?

הנקודות המרכזיות: > המספר שמצוטט הוא “יותר מ-6,000 יחידות”. סכימת המתחמים בפועל מגיעה גבוה יותר – סביב 8,600-9,000. > בעיר של כ-42 אלף תושבים, זו כמעט הכפלה. תוכנית המתאר מכוונת לקיבולת של כ-80,000 תושבים. > הבשורה הטובה: המסירה מדורגת על פני עשור ויותר. אין הצפה חד-פעמית. > הבשורה הפחות טובה: הסיכון מרוכז בשני מקומות – […]

איך מנהלים דירה להשכרה בקריית ים בזמן ההמתנה להתחדשות

הנקודות המרכזיות: ההמתנה להתחדשות נמדדת בשנים – ובכל התקופה הזו אתה בעל דירה ותיקה שצריך להשכיר, לתחזק ולממן. הטעות הנפוצה: להתייחס לנכס כאל “כרטיס לוטו” ולהזניח אותו. נכס מוזנח מושכר פחות טוב, ובמקרים מסוימים גם נפגע במשא ומתן מול היזם. שיפוץ ממוקד יכול להוסיף 800-1,000 שקל לשכר הדירה – בלי לפגוע בפוטנציאל הפינוי-בינוי. בבניין משנות […]

כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה בקריית ים

הנקודות המרכזיות: לא 50% – אלא כ-62%-65% מעלות העסקה. ההפרש נובע ממס רכישה של 8% ומעלויות נלוות של 3%-4%. על דירה במיליון שקל: כ-620-650 אלף שקל במזומן, ולא חצי מיליון. הבנק מממן אחוז מהערכת השמאי, לא ממחיר העסקה. בדירות ותיקות עם פוטנציאל התחדשות זה פער שמתורגם להון עצמי נוסף. בנק ישראל אוסר על שעבוד דירה […]