דירה מקבלן יכולה להיות השקעה טובה, בתנאי שהכסף מוגן והמספרים נבדקים עד הסוף. חוק המכר (דירות) אוסר על קבלן לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, ובדרך כלל הבטוחה היא ערבות בנקאית על כל תשלום. לפני החתימה בודקים את הקבלן בפנקס הקבלנים, את מצב ההיתר ואת הליווי הבנקאי של הפרויקט. ומבצעי 20/80 לא מקטינים את ההון שצריך. הם רק דוחים אותו למועד המסירה, ובדרך כלל עלות המימון מגולמת במחיר הדירה.
עיקרי הדברים
- לפי חוק המכר (דירות), קבלן לא רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה. הבטוחה הנפוצה היא ערבות חוק מכר מהבנק המלווה.
- בפרויקט עם ליווי בנקאי משלמים רק בשוברי תשלום לחשבון הפרויקט. הבנק מנפיק ערבות על כל תשלום תוך 14 ימי עסקים.
- פנקס הקבלנים של רשם הקבלנים מראה אם הקבלן רשום, מה הסיווג שלו (מ-1 עד 5) ואם הרישום שלו מוקפא או מותלה.
- מאז יולי 2022 רק עד 40% מהמחיר צמודים למדד תשומות הבנייה, וה-20% הראשונים מהמחיר לא צמודים בכלל.
- איחור במסירה מזכה בפיצוי בלי להוכיח נזק: שכר דירה מלא בחודשים 1–4, פי 1.25 בחודשים 5–10 ופי 1.5 מהחודש ה-11.
- מאפריל 2025 בנק ישראל מכביד על מבצעי 20/80 ועל הלוואות הקבלן, בהוראת שעה שנכון לאוקטובר 2026 אמורה לחול עד סוף השנה.
- אצל שירן ואלעד, 20/80 עולה 70,000 ₪ יותר ודורש בסוף כ-20,000 ₪ יותר הון מהמסלול הרגיל.
הבהרה: המאמר נכתב על ידי פאוור קאפל ומציג גם את השירות שלה. הנתונים מבוססים על החקיקה ועל פרסומים פומביים מ-2022 עד 2026. המאמר אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ משכנתאות או ייעוץ השקעות. לפני חתימה על חוזה מקבלן יש להיעזר בעורך דין מטעמכם.
מה זה פריסייל, ומה ההבדל בינו לבין קנייה רגילה מקבלן?
פריסייל הוא מכירה של דירות “על הנייר” לפני שהפרויקט יוצא לשיווק מלא, לפעמים עוד לפני היתר בנייה. היזם מוכר מוקדם כדי להוכיח ביקוש ולהשיג מימון, ובתמורה נותן הנחה.
שלב | מה ידוע | הנחה מדווחת (הערכות שוק) | הסיכון המרכזי |
מכירה למקורבים | תוכנית ראשונית, לפעמים בלי היתר | כ-15% עד 25% | התוכנית יכולה להשתנות או להתעכב |
פריסייל פתוח | תוכנית מתקדמת, לפעמים לפני היתר | כ-5% עד 15% | עיכובים ושינויים במפרט |
שיווק רגיל עם היתר | היתר וליווי בנקאי | קרוב למחיר השוק | בעיקר סיכון שוק ואיחור במסירה |
חשוב לזכור: ההנחה בפריסייל נמדדת מול המחיר שהיזם מתכנן לגבות אחר כך, לא מול מחיר השוק. אם השוק לא עולה עד המסירה, ההנחה לא בהכרח הופכת לרווח.
להערכת גורמים בשוק, פרויקטים בישראל מתעכבים לעיתים בשנה עד שלוש מעבר למועד המתוכנן. לכן פריסייל מתאים למי שיכול לחכות, ולא למי שצריך שכירות בעוד שנה.
גם בפרויקטים של פינוי בינוי היזם מוכר את הדירות שאינן מיועדות לדיירים הוותיקים, לעיתים בפריסייל. עליהן חלים אותם כללים של חוק המכר.
ביקוש עתידי הוא גם מה שמניע הרבה פרויקטים חדשים בצפון. בקריית אתא, למשל, הקרבה לקמפוס של נבידיה בקריית טבעון היא חלק מהסיבה שיזמים מקדמים פרויקטים ומשווקים אותם מוקדם.
מה חוק המכר (דירות) מבטיח לרוכש?
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כלל אחד מרכזי: קבלן לא רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי להבטיח את הכסף של הרוכש. החוק מאפשר חמש בטוחות:
בטוחה | איך היא עובדת | מתי היא נפוצה |
ערבות בנקאית | הבנק מתחייב להחזיר את הכסף אם הקבלן לא יעביר את הדירה | הנפוצה ביותר בפרויקטים עם ליווי בנקאי |
פוליסת ביטוח | חברת ביטוח מבטיחה את הכספים | פחות נפוצה |
משכנתא ראשונה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע | הרוכש מקבל שעבוד בדרגה ראשונה | בפרויקטים בלי ליווי בנקאי |
הערת אזהרה לטובת הרוכש | רישום בטאבו שמגן על הזכות בדירה | בעיקר כשאין ערבות |
העברת בעלות לרוכש | הזכות בדירה עוברת לרוכש | נדיר בשלבים מוקדמים |
כשהבטוחה היא משכנתא, הערת אזהרה או העברת בעלות, החוק קובע שמועדי התשלום יהיו לפי קצב התקדמות הבנייה, גם אם בחוזה כתוב אחרת. כך הרוכש לא משלם יותר ממה שכבר נבנה.
הערת אזהרה חשובה גם כשיש ערבות, כי היא רושמת את הזכות שלכם בדירה. רישום הערת אזהרה הוא אחד הצעדים הראשונים אחרי החתימה.
ומה אם הקבלן לא נותן בטוחה? אפשר לפנות לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. אבל עדיף לא להגיע לזה: לא מעבירים יותר מ-7% בלי בטוחה ביד.
ערבות בנקאית לפי חוק המכר: איך היא עובדת ומה בודקים?
בפרויקט עם ליווי בנקאי, משלמים רק בשוברי תשלום ורק לחשבון הפרויקט. כל שובר הוא הוראה בלתי חוזרת לבנק להנפיק ערבות על הסכום ששולם, תוך 14 ימי עסקים. הערבות צמודה כמו שנקבע בחוזה, ואם החוזה לא קובע, היא צמודה למדד תשומות הבנייה.
מה בודקים בכל תשלום:
✔ התשלום נעשה בשובר של הבנק המלווה, לחשבון הפרויקט, ולא בהעברה לחשבון אחר.
✔ הערבות הגיעה תוך 14 ימי עסקים, על שמכם ועל הסכום ששילמתם.
✔ שומרים את כתבי הערבות המקוריים במקום בטוח.
✔ בודקים בחוזה ובבנק אם תשלומים על שדרוגים ותוספות מוגנים, כי לא תמיד הם משולמים בשובר.
✔ שואלים מי משלם את עלות הערבויות. לפי החוק זה המוכר, אלא אם החוזה קובע אחרת.
מתי הערבות משתחררת? הקבלן רשאי להחליף אותה בבטוחה אחרת, כמו הערת אזהרה, רק אחרי שהבנייה הסתיימה והדירה נמסרה לכם, ורק אם החוזה לא אוסר את זה.
פנקס הקבלנים: איך בודקים את הקבלן לפני שחותמים?
פנקס הקבלנים הוא המרשם הרשמי של הקבלנים הרשומים בישראל. מנהל אותו רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. אפשר לחפש בו לפי שם הקבלן, מספר הקבלן, יישוב או ענף, ולהדפיס אישור רישום עדכני.
מה בודקים בפנקס:
- שהקבלן המבצע רשום בענף הבנייה המתאים לפרויקט.
- הסיווג הכספי: הסיווגים נעים מ-1 (הנמוך ביותר) עד 5, שהוא ללא הגבלה. פרויקט גדול דורש סיווג גבוה.
- הסטטוס: רישום “מוקפא”, “מוחרג” או “מותלה” מגביל את מה שהקבלן רשאי לעשות.
שימו לב להבדל בין יזם לקבלן. היזם הוא מי שמוכר לכם את הדירה, והקבלן המבצע הוא מי שבונה. לפעמים אלה שתי חברות שונות, וכדאי לבדוק את שתיהן.
פנקס הקבלנים הוא רק נקודת התחלה. מעבר לרישום, כדאי לבקר בבניין שהיזם כבר מסר, לבדוק כמה זמן לקח לו לקבל טופס 4, ולשאול דיירים איך הוא מטפל בליקויים.
מה חוק המכר אומר על הצמדה למדד תשומות הבנייה?
תיקון 9 לחוק המכר (דירות) אושר ב-30 ביוני 2022, וחל על חוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022. הוא שינה שלושה דברים:
- רק עד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים למדד תשומות הבנייה.
- ה-20% הראשונים מהמחיר לא צמודים בכלל, כולל התשלום בחתימה.
- אין הצמדה אחרי מועד המסירה החוזי, גם אם הקבלן מאחר.
דוגמה: בדירה של 1,650,000 ₪, החלק הצמוד הוא עד 660,000 ₪. אם המדד יעלה ב-9% בתקופת הבנייה, ההצמדה תוסיף לכל היותר כ-59,400 ₪. זה סכום שצריך לתכנן מראש, לא לגלות במסירה.
מדד תשומות הבנייה משתנה לפי עלויות החומרים והעבודה, ולכן כדאי לבנות בתקציב תרחיש שמרני של עלייה.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
איחור במסירה: כמה פיצוי מגיע?
גם זה נקבע בתיקון 9. בחוזים שנחתמו מיולי 2022, תקופת החסד היא 30 יום. אם האיחור ארוך יותר, הפיצוי משולם רטרואקטיבית מהמועד החוזי המקורי, בלי צורך להוכיח נזק:
חודשי איחור | פיצוי חודשי |
1 עד 4 | שכר דירה מלא של דירה דומה |
5 עד 10 | שכר דירה × 1.25 |
מ-11 ואילך | שכר דירה × 1.5 |
דוגמה: דירת 4 חדרים חדשה בקריית אתא, ששכר הדירה של דירה דומה לה הוא 3,800 ₪, נמסרת באיחור של 7 חודשים. הפיצוי: 4 × 3,800 ₪ ועוד 3 × 4,750 ₪, בסך הכול 29,450 ₪.
הקבלן פטור מפיצוי רק אם האיחור נגרם בגלל הרוכש או בגלל סיכול החוזה. למשקיע, הפיצוי מכסה חלק מהשכירות שהלכה לאיבוד, אבל לא את דחיית התוכניות. לכן כדאי לבנות את התזרים כאילו המסירה תתאחר בכמה חודשים.
מה זה 20/80, ולמה זה לא באמת “רק 20%”?
במבצע 20/80 משלמים 20% מהמחיר בחתימה, ואת 80% הנותרים במסירה. בזמן הבנייה הקבלן נושא בעלות המימון. אבל העלות הזו לא נעלמת: בדרך כלל היא מגולמת במחיר הדירה.
בנק ישראל מכביד על המבצעים האלה, אבל לא אוסר אותם. מאפריל 2025 בנקים נדרשים להקצות הון נוסף לפרויקטים שבהם יותר מ-25% מהחוזים דוחים חלק מהותי מהתשלום למסירה. הלוואות בלון ובולט שהקבלן מסבסד מוגבלות ל-10% מהיקף המשכנתאות החודשי של כל בנק. הלוואות כאלה עובדות כמו הלוואת בלון: משלמים ריבית או כלום עכשיו, ואת הקרן בסוף.
שלוש מלכודות ב-20/80:
❌ אחוז המימון לא משתנה. מי שאין לו דירה יוכל לקבל במסירה משכנתא של 75% מהמחיר לכל היותר, לא 80%. משקיע שזו עבורו דירה נוספת, ולא דירה חלופית, יוכל לקבל 50% לכל היותר. אחוז המימון המקסימלי נשאר אותו אחוז גם כשהתשלום נדחה.
❌ הבנק בודק את ההכנסה מחדש במסירה. אישור עקרוני שקיבלתם היום לא מבטיח את המשכנתא בעוד שנתיים וחצי, בריבית של אז ובהכנסה של אז. גם תמהיל המשכנתא ייקבע רק אז.
❌ הפער במחיר הוא עלות האשראי. כדי לדעת כמה המבצע עולה באמת, משווים את מחיר ה-20/80 למחיר של אותה דירה בתנאי תשלום רגילים.
יש גם חלופות. חלק מהקבלנים מציעים במקום 20/80 פטור מהצמדה למדד, וחלקם 10/90 או 15/85. בכל אחת מהן הסיכון עובר לסוף הפרויקט, ולכן צריך לבדוק אותה באותה שיטה.
איך זה נראה במספרים? שירן ואלעד בוחרים מסלול
שירן ואלעד, בני 33 ו-34, גרים בשכירות בחיפה ואין להם דירה. יש להם 500,000 ₪ הון עצמי. הם שוקלים דירת 4 חדרים חדשה בפרויקט בקריית אתא. הקבלן הציע שתי אפשרויות: 1,650,000 ₪ בתשלומים לפי התקדמות הבנייה, או 1,720,000 ₪ ב-20/80.
לפי מחירון הדירות בקריית אתא, דירת 4 חדרים חדשה בעיר עולה כ-1.6 עד 1.9 מיליון ₪, כך ששתי ההצעות בטווח.
מסלול רגיל | 20/80 | |
מחיר הדירה | 1,650,000 ₪ | 1,720,000 ₪ |
מס רכישה (דירה יחידה) | 0 ₪ | 0 ₪ |
הון עצמי עד המסירה | 412,500 ₪ (25%) | 344,000 ₪ (20%) |
חסר במסירה מול משכנתא של 75% | 0 ₪ | 86,000 ₪ |
הצמדה למדד (תרחיש של 9%) | עד 59,400 ₪ | עד 61,920 ₪ |
הון עצמי כולל | כ-471,900 ₪ | כ-491,920 ₪ |
עלות האשראי הגלומה במחיר | — | 70,000 ₪ |
המחירים להמחשה. החישוב לא כולל שכר טרחת עורך דין, שדרוגים וריהוט.
מה הם למדו: ה-20/80 נראה זול יותר בהתחלה, כי צריך רק 344,000 ₪ בחתימה. אבל במסירה צריך להשלים 86,000 ₪, ובסך הכול הוא דורש כ-20,000 ₪ יותר הון ועולה 70,000 ₪ יותר.
ומה אם היו מחזיקים כבר דירה? אז הם היו משלמים 8% מס רכישה תוך 60 יום מהחתימה, ומקבלים משכנתא של 50% בלבד:
מסלול רגיל | 20/80 | |
מס רכישה (8%) | 132,000 ₪ | 137,600 ₪ |
הון עד המסירה, כולל מס | 957,000 ₪ | 481,600 ₪ |
חסר במסירה מול משכנתא של 50% | 0 ₪ | 516,000 ₪ |
הון כולל לפני הצמדה | 957,000 ₪ | 997,600 ₪ |
המסקנה: למשקיע שכבר מחזיק דירה, 20/80 לא פותר את בעיית ההון. הוא דוחה כחצי מיליון שקל לרגע המסירה. מס רכישה על דירה שנייה משולם תמיד בתחילת הדרך, לא במסירה.
רוצה לשמוע איזה עסקאות קיימות על הפרק?
ליווי יד ביד לעסקת אקזיט מותאמת אישית (מתכנית, דרך איתור ועד למכירה)
מה עוד בודקים בחוזה מקבלן?
✔ מועד מסירה מדויק ותקופת החסד.
✔ מפרט טכני מלא, כולל מה נחשב שדרוג ובכמה.
✔ סעיף שינויים: מה הקבלן רשאי לשנות בתוכנית ובמפרט בלי הסכמתכם.
✔ טופס 4 כתנאי למסירה. בלעדיו אי אפשר לאכלס את הדירה.
✔ שכר טרחת עורך הדין של הקבלן, שלרוב נגבה מהרוכש.
✔ תקופות בדק ואחריות לפי החוק, ומי מטפל בליקויים.
✔ תנאי ההלוואה, אם יש הלוואת קבלן: לאיזה בנק היא קושרת אתכם ומה הריבית אחרי המסירה.
תקופת הבדק לפי סוג הליקוי (בחוזים מאפריל 2011):
תקופה | ליקויים עיקריים |
שנה | כל ליקוי אחר |
שנתיים | אלומיניום ומסגרות, ריצוף וחיפוי פנים |
3 שנים | מכונות ודודים, פיתוח החצר, בידוד תרמי |
4 שנים | אינסטלציה, ניקוז ואיטום |
5 שנים | סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ”מ ברכיבים שאינם נושאים |
7 שנים | התנתקות או התפוררות של החיפוי החיצוני |
אחרי תקופת הבדק מתחילה תקופת אחריות של 3 שנים, שבה הרוכש צריך להראות שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים.
למי פריסייל ודירה מקבלן מתאימים כהשקעה?
✔ למי שאין לו דירה, ונהנה מפטור ממס רכישה עד 1,978,745 ₪ וממשכנתא של עד 75%.
✔ למי שיכול לחכות שנתיים עד ארבע בלי שכירות מהנכס.
✔ למי שמאמין בצמיחה של האזור ורוצה דירה חדשה שעשויה לשמור על ערכה.
❌ פחות מתאים למי שצריך תזרים בקרוב. עד המסירה הדירה לא מכניסה כלום.
❌ פחות מתאים למי שכבר מחזיק דירה ונשען על 20/80 כדי “לפתור” את מס הרכישה ואת המימון של 50%. קנייה בלי הון עצמי אמיתי נתקלת בבעיה בדיוק ברגע המסירה.
❌ פחות מתאים באזור עם הרבה היצע חדש, בלי לבחור בקפידה. כשנבנות בבת אחת אלפי דירות, כמו אלפי הדירות החדשות שבדרך לקריית ים, חשוב לבחור דירה שתתחרה טוב מול ההיצע החדש ברגע המסירה.
מי שעוד מתלבט אם בכלל להתחיל בדירה מקבלן או ביד שנייה, כדאי לו לבנות קודם את התמונה המלאה של השקעות נדל”ן למתחילים: הון, החזר חודשי והפער שאפשר לשאת.
איך פאוור קאפל מלווה עסקאות מקבלן?
המודל המרכזי של פאוור קאפל הוא דירות יד שנייה שנקנות מתחת למחיר השוק ומושבחות. אבל החברה מלווה גם עסקאות של דירה חדשה מקבלן, כשהמספרים מצדיקים את זה. יונתן, בן 24, קנה דירה חדשה מקבלן בפרויקט תמ”א 38 בקריית ים בליווי של דין ומיק.
בעסקה מקבלן, הליווי מתמקד בשלושה דברים:
- הקבלן והפרויקט: פנקס הקבלנים, מצב ההיתר, ליווי בנקאי ופרויקטים קודמים.
- החוזה והבטוחות: ערבויות, הצמדה, מועד מסירה ומפרט, יחד עם עורך דין מטעם הרוכש.
- המימון עד הסוף: כמה הון צריך בחתימה, כמה במסירה, ומה קורה אם הריבית או ההכנסה ישתנו.
לפני הכול כדאי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, כדי לדעת כמה הבנק יאשר היום, ולתכנן מרווח למקרה שבמסירה הוא יאשר פחות.
שאלות נפוצות
מה זה ערבות חוק מכר?
ערבות שהבנק המלווה מנפיק לרוכש על כל תשלום לקבלן. אם הקבלן לא יוכל להעביר את הדירה, הבנק מחזיר את הכסף ששולם. לפי חוק המכר, קבלן לא רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה כזו או בטוחה אחרת שהחוק מכיר.
האם חייבים לשלם דרך שוברים?
בפרויקט עם ליווי בנקאי, כן. משלמים רק בשוברי תשלום לחשבון הפרויקט, והבנק מנפיק ערבות תוך 14 ימי עסקים. תשלום בדרך אחרת עלול לא להיות מוגן.
מה זה פנקס הקבלנים ואיך בודקים בו?
המרשם הרשמי של הקבלנים הרשומים, שמנהל רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. מחפשים לפי שם, מספר קבלן, יישוב או ענף, ובודקים רישום, סיווג (מ-1 עד 5) וסטטוס.
האם כדאי לקנות בפריסייל לפני היתר בנייה?
רק אם מבינים את הסיכון. לפני היתר התוכנית יכולה להשתנות, ולוחות הזמנים פחות ודאיים. בשלב הזה חשוב במיוחד לא להעביר יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה שהחוק מכיר.
מה זה 20/80 ומה המלכודת שבו?
משלמים 20% בחתימה ו-80% במסירה. המלכודת: הבנק יממן במסירה לכל היותר 75% למי שאין לו דירה ולכל היותר 50% למשקיע שזו עבורו דירה נוספת, כך שצריך להשלים הון. וגם מחיר הדירה בדרך כלל גבוה יותר.
כמה פיצוי מגיע על איחור במסירה?
בחוזים מיולי 2022, אחרי תקופת חסד של 30 יום: שכר דירה מלא בחודשים 1–4, פי 1.25 בחודשים 5–10 ופי 1.5 מהחודש ה-11. הפיצוי משולם מהמועד המקורי, בלי להוכיח נזק.
האם המחיר של דירה מקבלן צמוד למדד?
בחוזים מיולי 2022, רק עד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים למדד תשומות הבנייה. ה-20% הראשונים מהמחיר לא צמודים, ואין הצמדה אחרי מועד המסירה החוזי.
מתי משלמים מס רכישה על דירה מקבלן?
תוך 60 יום מהחתימה על החוזה, גם אם המסירה בעוד שנים. מי שאין לו דירה פטור עד 1,978,745 ₪. מי שכבר מחזיק דירה משלם 8% מהשקל הראשון, אלא אם מדובר בדירה חלופית שעומדת בתנאי החוק.
בשורה התחתונה
דירה מקבלן היא עסקה שבה הכסף יוצא היום והדירה מגיעה בעוד שנים. לכן ההגנה על הכסף חשובה כמו המחיר: ערבות על כל תשלום, קבלן רשום בפנקס הקבלנים, היתר וליווי בנקאי. חוק המכר נותן כלים טובים, אבל רק למי שמשתמש בהם.
מבצעי 20/80 נראים כמו פתרון למימון, אבל הם בעיקר דחייה. אחוז המימון לא משתנה, הבנק בודק מחדש במסירה, והמחיר בדרך כלל גבוה יותר. מי שמחשב את כל ההון שיידרש עד המפתח, ולא רק את התשלום הראשון, קונה בעיניים פתוחות.