מתחמי ההתחדשות העירונית בקריות: טבלת נתונים מתעדכנת

מה מתוכנן בקריית אתא?

בקריית אתא התמונה שונה. רוב הדירות החדשות יגיעו מבנייה על קרקע פנויה, בעיקר מתוכנית “המתחם הדרומי” (1,535 דונם, 4,561 יחידות) ומהסכם הגג עם המדינה. פינוי בינוי הוא רק חלק קטן מהתמונה. מי שמסתכל על דירות למכירה בקריית אתא מסתכל בעיקר על עיר שגדלה החוצה, ולא על עיר שנבנית מחדש מבפנים.

איך נראית התמונה המסכמת בכל הקריות?

השורה החשובה בטבלה הזו: בקריית ים היחס בין דירות מתוכננות לדירות קיימות גבוה בהרבה מבכל קרייה אחרת. זו הסיבה שהעיר היא מקרה בוחן להשבחה דרך התחדשות, וגם הסיבה שהיא דורשת בדיקה צמודה של היצע עתידי.

איך לא להתבלבל בין מתחמים עם שמות דומים?

שמות רחובות חוזרים בכל הקריות, ומנועי חיפוש ואפילו מדריכים מקצועיים מבלבלים ביניהם. חמש מלכודות שכדאי להכיר:

• יוספטל: יש מתחם יוספטל בקריית ים (454 ← כ-1,690, על קו הים) ומתחם יוספטל–החשמונאים בקריית מוצקין (48 ← 290). אלה שתי תוכניות שונות לגמרי.
• אג”ש: המתחם נמצא בקריית ים. לפחות מדריך אחד ברשת ממקם אותו בטעות בקריית אתא.
• קק”ל: מתחם קק”ל–ההסתדרות נמצא בביאליק, אבל רחוב קק”ל קיים גם בקריות אחרות וגם דיווחים על פרויקט בשדרות ירושלים בקריית ים מזכירים אותו.
• צה”ל: יש מתחם צה”ל בקריית ים ויש מתחם בשם דומה בקריית אונו. תוצאות חיפוש מערבבות ביניהם.
• קריית חיים: זו שכונה של חיפה. נתונים של “חיפה” עשויים לכלול אותה, ונתונים של “הקריות” לפעמים לא.

מה השתנה בטבלה לאחרונה?

פקיעת תמ”א 38 מסבירה למה כמעט כל מתחם בטבלה הוא פינוי בינוי. בניין בודד שחיכה לתמ”א 38 צריך היום להצטרף למתחם, לחכות לתוכנית עירונית חלופית או להישאר כפי שהוא.

איך משתמשים בטבלה לפני שקונים דירה?

הטבלה היא נקודת התחלה ולא בדיקת נאותות. זה סדר העבודה שאנחנו ממליצים עליו:

✔ מאתרים את הכתובת בתוך המתחם. לא כל בניין ברחוב נכלל בתוכנית, ולפעמים הגבול עובר באמצע הרחוב.

✔ בודקים באיזה מתחם מימוש נמצא הבניין. בתוכניות גדולות, הפער בין מתחם המימוש הראשון לאחרון יכול להגיע לשנים.

✔ מאמתים את השלב מול הוועדה. התאריך בטבלה הוא תאריך הדיווח האחרון שמצאנו, והשלב יכול להתקדם או להיתקע מאז.

✔ בודקים חתימות. מתחם מאושר שבו הבניין הספציפי לא חתם עדיין רחוק מביצוע.

✔ מחשבים תשואת החזקה. בקריית ים התשואה הגולמית נעה סביב 2.5% עד 3.3%, ולכן ההחלטה נשענת על ההשבחה ולא על השכירות.

❌ לא קונים לפי מספר היחידות בלבד. מכפיל גבוה לא שווה הרבה אם המתחם תקוע.

❌ לא מסתמכים על מודעת מכירה. “בתוך תמ”א” או “במתחם פינוי בינוי” במודעה הם טענה שצריך לבדוק ולא עובדה.

דוגמה מספרית: מיכל, משקיעה מחיפה, מתלבטת בין שתי דירות של 3 חדרים בקריית ים, שתיהן ב-1.2 מיליון ₪. הראשונה בתת-מתחם של אג”ש שכבר קיבל היתר. השנייה במתחם צה”ל, שהופקד וממתין לאישור. שכר הדירה בשתיהן כ-3,300 ₪ בחודש, כלומר כ-39,600 ₪ בשנה ותשואה גולמית של כ-3.3%. ההבדל ביניהן הוא באי-ודאות ולא בתשואה. בראשונה, ההשבחה קרובה יותר, וסביר שחלק ממנה כבר גלום במחיר. בשנייה, הפוטנציאל רחוק יותר ותלוי בשלבים שעוד לא עברו. מיכל מריצה את שני התרחישים במחשבון התשואה ומוסיפה לכל אחד לוח זמנים שמרני. רק אחר כך היא בוחרת לפי הזמן שהיא מוכנה להחזיק את ההון.

מאיפה הנתונים ואיך הם מאומתים?

מקורות: אתרי העיריות (קריית ים, קריית ביאליק, קריית מוצקין, חיפה וקריית אתא), החלטות של הוועדות המחוזיות והמקומיות ושל הותמ”ל, מספרי תוכניות במערכת התכנון, הודעות של יזמים ודיווחים בתקשורת הכלכלית.

כללי העבודה:

• מקור רשמי גובר על דיווח. כשאתר העירייה ודיווח בתקשורת סותרים, העדפנו את אתר העירייה, וציינו את הגרסה השנייה.
• טווח במקום מספר מומצא. כשגרסאות שונות של תוכנית נותנות מספרים שונים, כתבנו טווח.
• תאריך לכל שורה. התאריך הוא מועד ההחלטה או הדיווח האחרון שמצאנו, ולא מועד הבדיקה.
• אין נתון, אין מספר. כשלא מצאנו מספר מאומת, כתבנו זאת במפורש.

מה לא נמצא בטבלה: פרויקטים של בניין בודד, יוזמות שלא עברו שום שלב פורמלי (חוץ משתיים שסימנו כמוקדמות), ובנייה חדשה על קרקע פנויה, מלבד ההקשר בקריית אתא.