השליש הראשון שלי וממש לא האחרון
מדריך לנדל"ניסט המתחיל – עסקאות שליש בפינוי בינוי על הים
למה חשוב להכיר את חוקי המיסוי?
כדי להבין את היתרונות של עסקת שליש צריך להבין תחילה את החוקים הבסיסיים במדינה בנוגע לנדל"ן.
מי שזכאי לפטור ממס רכישה ומס שבח הוא מי שבבעלותו "דירה יחידה".
הגדרת דירה יחידה
"דירה יחידה" היא דירת מגורים שהיא הדירה היחידה בבעלות תושב ישראל (או מי שהפך לתושב או עולה תוך שנתיים מרכישת הדירה).
דירה תיחשב כדירה יחידה בין השאר במצבים הבאים:
- מלבד דירה זו, אין בבעלותו דירה אחרת.
- מלבד דירה זו, יש בבעלותו שליש או פחות מדירה אחרת.
- מלבד דירה זו, יש בבעלותו חצי או פחות מדירה בירושה.
תקראו שוב כדי להבין: על הדירה היחידה (הראשונה) תקבלו פטור בכל מקרה; אבל אם תפעלו חכם וכבר בעסקה הראשונה תעשו שליש – גם השליש הבא אחרי יחשב "דירה יחידה" עם זכאות לפטור.
שיעורי המס לדירה יחידה (מס רכישה)
הפטור ממס רכישה מקנה לבעל דירה יחידה פטור מתשלום מס רכישה עד למדרגה של שווי דירה בגובה 1,978,745 ₪ (החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028), ואחר כך תשלום במדרגות:
- מדרגה ראשונה: על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס רכישה.
- מדרגה שנייה: על חלק השווי מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – מס בשיעור 3.5%.
- מדרגה שלישית: על חלק השווי מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – מס בשיעור 5%.
המשמעות במספרים
זה מתבטא ברווח של כ־1.5–2 מיליון ₪ הפרש בין דירה ישנה לדירה חדשה עם פטור ממס (רכישה ושבח) – למי שעושה עסקת שליש.
כלומר: רכישת דירה ב־1.8 מיליון ₪ דורשת הון עצמי של כ־150 אלף ₪ לפני משכנתא והוצאות נלוות, עם צפי רווח של כ־500–700 אלף ₪ לכל עסקת שליש.
שילוב עם פינוי בינוי על הים (השילוב המושלם)
אבל מתי שזה נהיה באמת מעניין – כשמשלבים את זה עם עסקאות בוננזה.
הרי בפועל, מה שעסקת שליש מאפשרת היא להיכנס עם הון עצמי נמוך יותר משמעותית מאשר רכישה של דירה לבד. עכשיו תשלבו את זה עם עסקאות שצפויות לעבור פינוי בינוי.
תבדקו את המספרים: אתם יכולים לחפש באינטרנט מחירים של דירות יד 2 שנמכרות ומחירי דירות חדשות על הים.
לפני ואחרי – מהשיכון לדירת יוקרה
גררו את המחט ימינה ושמאלה כדי לראות את ההבדל בין המצב לפני פינוי בינוי למצב אחרי.
חסרונות ואתגרים – ואיך מטפלים בהם
אוקיי, הבנתי את המספרים ועכשיו זה באמת עושה שכל ונראה מטורף – אבל אין חסרונות?
יש בוודאי. כמו בכל עסקת נדל"ן תמיד יש יתרונות וחסרונות, תמיד יהיו אתגרים ובלת"מים. העניין הוא לדעת למזער את הסיכונים ולהעלות את רמת הוודאות בעסקה.
החסרון המרכזי בעסקת שליש הוא כל נושא השותפות: עם מי אני נכנס לעסקה? מה קורה אם מישהו רוצה למכור או לא יכול לעמוד בהתחייבויות?
עברו אצלנו כבר מעל 800 משקיעים, מתוכם 40 לקוחות בשיטה הזו, וכרגע זו האסטרטגיה המנצחת מבחינתנו לשנת 2026: עסקאות שליש בפינוי בינוי על הים.
עסקאות שהצליחו – הוכחות מהשטח
עוד עסקאות פינוי בינוי על הים שנחתמו בהצלחה. הנה טעימה מהשטח:
השליש הראשון שלי וממש לא האחרון • מדריך לעסקאות שליש • פינוי בינוי על הים