מדריך לנדל"ניסט המתחיל – עסקאות שליש

עסקאות פינוי בינוי על הים – איך להבין את המספרים ולהקטין סיכונים

למה חשוב להכיר את חוקי המיסוי?

כדי להבין את היתרונות של עסקת שליש צריך להבין תחילה את החוקים הבסיסיים במדינה בנוגע לנדל"ן.

                    לפי חוקי המיסוי בישראל, קיימים שני מסים שחשוב להכיר לכל מי שמתכנן לקנות דירה: מס רכישה ומס שבח.
                

מי שזכאי לפטור ממס רכישה ומס שבח הוא מי שבבעלותו "דירה יחידה".

הגדרת דירה יחידה

"דירה יחידה" היא דירת מגורים שהיא הדירה היחידה בבעלות תושב ישראל (או מי שהפך לתושב או עולה תוך שנתיים מרכישת הדירה).

דירה תיחשב כדירה יחידה בין השאר במצבים הבאים:

מלבד דירה זו, אין בבעלותו דירה אחרת.
מלבד דירה זו, יש בבעלותו שליש או פחות מדירה אחרת.
מלבד דירה זו, יש בבעלותו חצי או פחות מדירה בירושה.

                    ופה נהיה החלק המעניין: כלומר מי שעושה את עסקת הנדל"ן הראשונה שלו (אין בבעלותו דירות כלל) כעסקת שליש – יכול לבצע עוד עסקאות שליש, שכולן נחשבות "דירה יחידה", ולקבל פטור ממס רכישה ומס שבח.
                

תקראו שוב כדי להבין: על הדירה היחידה (הראשונה) תקבלו פטור בכל מקרה; אבל אם תפעלו חכם וכבר בעסקה הראשונה תעשו שליש – גם השליש הבא אחרי יחשב "דירה יחידה" עם זכאות לפטור.

שיעורי המס לדירה יחידה (מס רכישה)

הפטור ממס רכישה מקנה לבעל דירה יחידה פטור מתשלום מס רכישה עד למדרגה של שווי דירה בגובה 1,978,745 ₪ (החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028), ואחר כך תשלום במדרגות:

מדרגה ראשונה: על חלק השווי עד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס רכישה.
מדרגה שנייה: על חלק השווי מעל 1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ – מס בשיעור 3.5%.
מדרגה שלישית: על חלק השווי מעל 2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – מס בשיעור 5%.

                    פטור ממס שבח (25% מהרווחים) ניתן לבעל דירה יחידה שמחזיק בה מעל שנה וחצי. בעלי דירת מגורים מזכה שהיא דירתם היחידה זכאים למכור אותה בפטור מלא ממס שבח, בהתאם לתנאים שיפורטו.
                

המשמעות במספרים

                    המשמעות היא שניתן לבצע גם 10 עסקאות שליש – שכולן פטורות ממס רכישה ומס שבח.
                

                    בטווח הרחוק זה חסכון של מאות אלפי שקלים, אם לא מיליונים.
                

תנו לזה רגע... ותנסו להבין את המספרים.

זה מתבטא ברווח של כ־1.5–2 מיליון ₪ הפרש בין דירה ישנה לדירה חדשה עם פטור ממס (רכישה ושבח) – למי שעושה עסקת שליש.

כלומר: רכישת דירה ב־1.8 מיליון ₪ דורשת הון עצמי של כ־150 אלף ₪ לפני משכנתא והוצאות נלוות, עם צפי רווח של כ־500–700 אלף ₪ לכל עסקת שליש.

שילוב עם פינוי בינוי על הים

אבל מתי שזה נהיה באמת מעניין – כשמשלבים את זה עם עסקאות בוננזה.

הרי בפועל, מה שעסקת שליש מאפשרת היא להיכנס עם הון עצמי נמוך יותר משמעותית מאשר רכישה של דירה לבד. עכשיו תשלבו את זה עם עסקאות שצפויות לעבור פינוי בינוי.

                    מדירת שיכונים קו ראשון לים בשווי 1.5 מ' – שהופכת לדירה חדשה בבניין בוטיק בשווי 3, 4, 5 מיליון.
                

תבדקו את המספרים: אתם יכולים לחפש באינטרנט מחירים של דירות יד 2 שנמכרות ומחירי דירות חדשות על הים.

חסרונות ואתגרים – ואיך מטפלים בהם

אוקיי, הבנתי את המספרים ועכשיו זה באמת עושה שכל ונראה מטורף – אבל אין חסרונות?

יש בוודאי. כמו בכל עסקת נדל"ן תמיד יש יתרונות וחסרונות, תמיד יהיו אתגרים ובלת"מים. העניין הוא לדעת למזער את הסיכונים ולהעלות את רמת הוודאות בעסקה.

החסרון המרכזי בעסקת שליש הוא כל נושא השותפות: עם מי אני נכנס לעסקה? מה קורה אם מישהו רוצה למכור או לא יכול לעמוד בהתחייבויות?

                    בשנה האחרונה, בעזרת המחלקה המשפטית שלנו, יצרנו הסכם שותפות שנותן מענה בדיוק על הנקודה הזו – מגן על כל אחד מהשותפים, ומצד שני מאפשר ליהנות מהיתרונות המטורפים שיש באסטרטגיה הזו, שהיא ממש כמו "פרצה" בחוק.
                

עברו אצלנו כבר מעל 40 לקוחות בשיטה הזו, וכרגע זו האסטרטגיה המנצחת מבחינתנו לשנת 2026: עסקאות שליש בפינוי בינוי על הים.